Hoeveel extra kosten betaal je nu echt voor een woning?

Je hebt een woning gevonden van €450.000. Mooi, maar betekent dat ook dat je met dat budget van €450.000 klaar bent? Helaas niet. Er komen verschillende extra kosten bij de aankoop van een huis kijken. Denk aan registratierechten (de zogenaamde registratiekosten), notariskosten, kosten voor je hypothecaire lening, verzekeringen en administratieve kosten. Bij nieuwbouw kunnen daar nog andere kosten bij komen, zoals btw, aansluitingen, een parking of een berging. Wie alleen naar de aankoopprijs kijkt, kan daardoor voor een onaangename verrassing komen te staan. In deze blog bekijken we de belangrijkste kosten bij het kopen van een woning. Zo weet je beter welk budget je nodig hebt voor je een bod uitbrengt.

Welke kosten komen kijken bij het kopen van een woning?

De kosten van een woning kopen bestaan uit meer dan alleen de verkoopprijs. Het uiteindelijke budget hangt af van verschillende factoren, zoals de aankoopprijs, het gewest, het type woning en de manier waarop je de aankoop financiert.

Bij de aankoopkosten van een woning kan je onder andere rekening houden met:

• registratiebelasting of registratierechten
• notariskosten voor de aankoopakte
• administratieve kosten en opzoekingen
• kosten voor je hypothecaire lening
• kosten verbonden aan de hypotheek
• verzekeringen
• attesten en eventuele keuringen
• renovatie en afwerking
• verhuis en inrichting

Niet iedere koper betaalt dezelfde bedragen. Daarom is het belangrijk om de kosten van een koopwoning te berekenen op basis van je eigen situatie.

Hoe ziet zo'n berekening er in de praktijk uit? Bekijk het voorbeeld van een woning van €450.000 in onze video.

*Het verlaagde tarief van 2% geldt voor je enige eigen woning onder bepaalde voorwaarden. Vanaf 1 januari 2027 is dat 3%.

*Dit is een indicatieve berekening; het exacte bedrag verschilt per bankdossier en persoonlijke situatie.

Registratierechten: wat zit er in je budget?

Koop je een bestaande woning, dan betaal je registratierechten (ook registratiebelasting genoemd) aan het gewest waar de woning ligt. Dat is vaak de grootste bijkomende kost. In Vlaanderen betaal je voor je enige eigen woning onder bepaalde voorwaarden 2%. Vanaf 1 januari 2027 stijgt dat naar 3%. Op een woning van €450.000 is dat €9.000 nu en €13.500 vanaf 2027. Voor andere aankopen, zoals een tweede woning of een investeringspand, geldt een hoger tarief, en in Wallonië en Brussel gelden andere regels.

Alle tarieven per gewest vind je in onze blog over de tarieven van de registratierechten.

Notariskosten zijn meer dan het ereloon van de notaris

Bij de aankoop van een woning is een notaris wettelijk verplicht, waardoor je deze kost dus niet kunt ontlopen. "Hoeveel zijn de notariskosten?" is dan ook één van de meest gestelde vragen bij het kopen van een huis. Als handige richtlijn mag je rekenen op ongeveer 1% van de aankoopprijs aan notariskosten.

Toch gaat dat bedrag niet zomaar integraal naar de notaris zelf. Wat betaal je dan wel?

• Het wettelijk ereloon: de vergoeding voor het werk van de notaris.
• Administratie en opzoekingen: denk aan het bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen en het kadaster om de aankoop juridisch correct af te handelen.
• Diverse belastingen: kosten die de notaris voor jou int en rechtstreeks doorstort naar de overheid.

Wist je dat? Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd. Dat betekent dat dit basistarief bij elke notaris in België precies hetzelfde is. Kiezen voor een andere notaris maakt qua prijs dus amper een verschil.

Omdat de administratieve kosten per dossier verschillen, kijk je voor jouw situatie best naar een concrete berekening. Wie zijn notariskosten wil berekenen, kan een handige inschatting maken via notaris.be.

Hoeveel eigen inbreng heb je nodig bij een woning kopen?

Naast de aankoopprijs en de bijkomende kosten speelt ook je eigen inbreng een belangrijke rol.

Hoeveel je zelf moet financieren, verschilt per dossier, maar er is wel een duidelijke richtlijn. De Nationale Bank verwacht dat kopers doorgaans maximaal 90% van de woningwaarde lenen. Reken daarom als vuistregel op minstens 10% eigen inbreng van de aankoopprijs, bovenop de notariskosten en registratiebelasting. Je bank kijkt daarnaast natuurlijk ook naar je inkomen, gezinssituatie en maandelijkse draagkracht.

Een veelgemaakte fout is om al het beschikbare spaargeld in de aankoop te steken. Na de aankoop kunnen er namelijk nog onverwachte uitgaven volgen: een nieuwe woning moet misschien geschilderd worden, er kan een boiler vervangen moeten worden of je ontdekt na de verhuis dat de elektrische installatie of badkamer aan vernieuwing toe is. Een financiële buffer overhouden kan daarom minstens zo belangrijk zijn als je aankoopbudget zelf.

Heb je nog een woning te verkopen voor je je volgende woning koopt? Dan kan het helpen om eerst te weten wat je huidige woning waard is.

Hypotheekkosten: ook je lening brengt kosten mee

Heb je een hypothecaire lening nodig om je woning te kopen? Dan moet je niet alleen kijken naar je maandelijkse aflossing.

Ook het afsluiten van je lening brengt kosten met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan dossierkosten en kosten voor de schatting van de woning. Daarnaast zijn er kosten verbonden aan de hypotheek en aan de notariële kredietakte.

Belangrijk om te weten: verwar deze kosten niet met de registratierechten op de woning zelf. Naast de aankoopakte van het huis stelt de notaris namelijk een aparte kredietakte op voor de bank. Voor die inschrijving van de lening betaal je eenmalig hypotheekrecht op het geleende bedrag, plus inschrijvings- en administratiekosten.

Het uiteindelijke bedrag van de kosten van een hypothecaire lening verschilt per krediet. Een vast percentage voor je hypotheekkosten geeft daarom niet altijd een correct beeld.

Tip: vraag bij je bank niet alleen hoeveel je maandelijks zal afbetalen, maar ook welke eenmalige kosten bij je hypothecaire lening horen.

Welke bijkomende kosten worden vaak vergeten?

De grote bedragen staan meestal goed op de radar. Registratierechten, de aankoopprijs en de lening worden uitvoerig besproken. Toch zijn er kleinere en grotere bijkomende kosten bij het kopen van een woning die sneller over het hoofd worden gezien.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een schuldsaldoverzekering
• een brandverzekering
• administratieve kosten
• kosten voor een schatting
• verhuis en inrichting

Vaak nog de grootste kost die vergeten wordt, is de renovatieplicht. Koop je een woning met energielabel E of F in Vlaanderen, dan ben je wettelijk verplicht om het pand binnen de 5 jaar energetisch te renoveren naar minstens label D. Omdat deze renovatiewerken al snel duizenden tot tienduizenden euro's kosten en een enorme impact hebben op je totale aankoopbudget, neem je dit best meteen mee in je financieringsplan. Lees hier onze blog over de renovatieplicht en wat dit financieel betekent.

Kosten bestaande woning of nieuwbouw?

Ook het verschil tussen een bestaande woning en een nieuwbouwwoning speelt een rol wanneer je de totale kosten berekent.

Bij een bestaande woning betaal je doorgaans registratiebelasting. Bij nieuwbouw kan btw van toepassing zijn, afhankelijk van de concrete verkoop en het project.

Maar kijk bij nieuwbouw verder dan alleen de verkoopprijs.

• Is de keuken inbegrepen?
• Hoe zit het met de badkamer en de afwerking?
• Zijn de nutsvoorzieningen aangesloten?
• Is een parking inbegrepen?
• Moet je nog een berging aankopen?
• Zijn er kosten verbonden aan de gemeenschappelijke delen?

De prijs die je online ziet, vertelt dus niet altijd het volledige verhaal.

Bij een bezichtiging zijn er trouwens nog heel wat zaken waarop je kan letten. Gebruik daarvoor onze checklist voor het bezichtigen van een woning.

Hoe bereken je de totale kosten van een woning?

Wil je de kosten van een woning kopen berekenen? Begin dan niet alleen met de aankoopprijs, maar maak een overzicht van alle kosten die op jouw situatie van toepassing zijn.

Je kan bijvoorbeeld rekening houden met:

• Aankoopprijs
• Registratiebelasting/aankoopkosten
• Notariskosten
• Eigen inbreng & hypotheekkosten (lening)
• Vergeten kosten (renovatieplicht, verzekeringen, verhuis)

De exacte kosten bij de aankoop van een woning verschillen per dossier. Gebruik daarom geen algemeen percentage als eindbedrag, maar laat je berekening aansluiten bij de woning die je koopt en de manier waarop je ze financiert.

Een woning gevonden? Kijk verder dan de aankoopprijs

Een woning van €450.000 betekent dus niet automatisch dat je €450.000 nodig hebt. Houd ook rekening met registratierechten, notariskosten, hypotheekkosten en andere bijkomende kosten.

Bekijk het actuele woningaanbod van ERA en vind een woning die bij je budget past.