AI-foto’s in vastgoed: wat moet je als koper weten?
Wie online op zoek gaat naar een nieuwe woning, merkt het meteen: steeds vaker duiken er beelden op die met behulp van artificiële intelligentie (AI) zijn bewerkt. Van een leegstaande kamer die plots gezellig bemeubeld is, tot een verouderde keuken die een hypermoderne make-over kreeg.
AI kan helpen om het potentieel van een woning zichtbaar te maken. Maar waar ligt de grens tussen inspiratie en misleiding? Sinds 2 augustus 2026 zijn de transparantieregels van de Europese AI Act van toepassing. Ook de deontologische regels voor vastgoedmakelaars spelen een rol. Bij ERA vinden we het belangrijk dat kandidaat-kopers een duidelijk beeld krijgen van wat ze op vastgoedfoto's zien. Maar welke regels gelden er en waarop kun je zelf letten?
Welke AI-bewerkingen zie je passeren in vastgoed?
Artificiële intelligentie maakt het vandaag eenvoudiger om vastgoedfoto’s te bewerken. Grofweg zien we drie categorieën:
- Lichte fotografische correcties: de belichting aanpassen, schaduwen verzachten of een grauwe hemel helderder maken.
- Virtuele inrichting (‘virtual staging’): een lege kamer of onafgewerkte ruimte digitaal voorzien van meubels om te tonen hoe de ruimte ingericht kan worden.
- Virtuele renovaties & verbouwingen: een verouderde keuken vervangen door een modern ontwerp, een badkamer virtueel vernieuwen of een mogelijke nieuwe tuinaanleg visualiseren.
De vuistregel: een kleine aanpassing van het contrast of het weer verandert niets aan de woning zelf. Zodra de fysieke toestand op het beeld echter afwijkt van de werkelijkheid, is duidelijke communicatie noodzakelijk om misleiding te voorkomen. Een foto mag immers nooit de indruk wekken dat een woning in een betere of andere staat verkeert dan in het echt. Wie ter plaatse komt voor een bezichtiging, mag nooit voor onaangename verrassingen komen te staan.
Waarom gebruiken vastgoedprofessionals AI-visualisaties?
Het gebruik van virtuele beelden is niet per definitie negatief; integendeel, het biedt reële voordelen voor zowel kopers als verkopers mits het eerlijk gebeurt:
- Ruimtelijk inzicht prikkelen: veel mensen vinden het moeilijk om door een verouderd interieur, felgekleurde muren of een lege betonvloer heen te kijken. Een virtuele inrichting toont meteen wat er met een ruimte mogelijk is.
- Alternatief voor home staging: vroeger moesten woningen fysiek bemeubeld worden met tijdelijke huurmeubels om een warme sfeer te creëren. Digitale inrichting geeft je een idee van de mogelijke indeling. Controleer tijdens je bezoek wel of je eigen meubels er passen.
- Renovatiepotentieel inschatten: kandidaat-kopers die op zoek zijn naar een renovatiepand krijgen een beeld van hoe de woning er na mogelijke verbouwingswerken zou kunnen uitzien.
AI-visualisaties kunnen dus nuttig zijn. Ze helpen jou als kandidaat-koper om de mogelijkheden te ontdekken, zolang duidelijk blijft wat de werkelijke toestand van de woning is.
AI Act & BIV: wat zegt de wet over AI in vastgoed?
Bij het gebruik van AI in vastgoedadvertenties zijn twee zaken belangrijk: transparantie over AI-bewerkingen en een correcte voorstelling van de woning.
Europese AI Act: transparantie vanaf 2 augustus 2026
De Europese AI Act legt vast wanneer duidelijk moet zijn dat een beeld met AI is gemaakt of bewerkt. Die afspraken staan in artikel 50.
De regels maken een onderscheid tussen wie de AI-tool maakt en wie ermee werkt:
- Makers van AI-tools moeten bepaalde AI-beelden voorzien van een technische markering, zodat software ze als AI-bewerking kan herkennen. Die markering is niet hetzelfde als een zichtbaar label bij een foto.
- Wie AI-beelden gebruikt moet bij bepaalde beelden, zoals deepfakes, duidelijk vermelden dat ze met AI zijn gemaakt of bewerkt. Denk bijvoorbeeld aan een vastgoedkantoor dat zulke beelden in een advertentie gebruikt.
Een foto wat lichter maken is iets anders dan met AI een nieuwe keuken toevoegen. Lijkt zo’n bewerkt beeld een echte foto van de woning? Dan kan het een ‘deepfake’ zijn en moet duidelijk worden vermeld dat AI werd gebruikt. Zo weet je als koper wat er echt aanwezig is en wat een idee is voor later.
De transparantieregels gelden sinds 2 augustus 2026. Voor bepaalde AI-systemen die vóór die datum op de markt zijn gebracht, geldt een overgangsregeling tot 2 december 2026. Dat uitstel geldt niet voor de duidelijke vermelding die je als koper bij een deepfake moet zien.
BIV: ook vastgoedmakelaars hebben verantwoordelijkheid
Het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) waakt over de beroepsregels van vastgoedmakelaars. Makelaars moeten correct communiceren en mogen kandidaat-kopers niet misleiden.
Een virtueel vernieuwde keuken mag bijvoorbeeld niet worden voorgesteld alsof die al in de woning aanwezig is.
Kortom: het moet duidelijk zijn wanneer een foto de werkelijke woning toont en wanneer het om een AI-visualisatie gaat.
“Als foto's door AI zijn aangepast, dan moet dit heel duidelijk vermeld staan. En liefst bij alle makelaars op dezelfde manier, dus bijvoorbeeld een vast herkenbaar logo."
— Deelnemer aan De Grote Vastgoedenquête van ERA
Hoe herken je een transparante AI-foto?
Wanneer je door zoekertjes bladert, helpen deze elementen je om AI-bewerkingen te herkennen en te beoordelen of ze duidelijk worden vermeld. Een duidelijke vermelding bij de foto vertelt je wat met AI werd aangepast of toegevoegd. Enkele voorbeelden van duidelijke vermeldingen:
1. Virtuele inrichting
Deze ruimte werd virtueel ingericht met behulp van AI (ruimte is oorspronkelijk onbemeubeld).
2. Virtuele renovatie
Deze afbeelding toont een AI-visualisatie van een mogelijke keukenrenovatie.
3. Aangepaste tuin
Deze afbeelding toont een AI-visualisatie van een mogelijke tuinaanleg of terras.
4. AI-visualisatie
AI-gegenereerde visualisatie ter illustratie; de situatie wijkt af van de werkelijkheid.
Buiten deze labels zijn er nog twee belangrijke aandachtspunten:
- Bij een virtuele verbouwing is het aangeraden om ook de originele foto van de huidige toestand in de galerij te tonen. Zo zie je meteen wat er vandaag aanwezig is en wat er digitaal werd toegevoegd.
- In een panddossier kun je bij bewerkte foto's bijvoorbeeld deze toelichting tegenkomen:
“Een aantal foto's werden met behulp van AI bewerkt en/of gegenereerd. Zij worden uitsluitend ter illustratie verstrekt, zonder dat hier enig recht uit kan worden geput.”
Let op: deze disclaimer in de tekst is een extra verduidelijking en vervangt nooit het verplichte AI-label op de foto zelf. Ook met bovenstaande vermelding mag een advertentie je geen verkeerd beeld geven van de woning.
Praktische tips: hoe kijk je kritisch naar vastgoedfoto's?
Als kandidaat-koper wil je weten wat je precies koopt. Met deze checklist bekijk je vastgoedfoto’s kritischer:
☐ Vergelijk de foto's: bekijk of er naast een virtueel ingerichte of gerenoveerde ruimte ook een foto van de huidige toestand staat.
☐ Let op vreemde details: lijken meubels opvallend klein, lopen vloerlijnen scheef of zien ramen en deuren er vervormd uit? Dat kan wijzen op een digitale bewerking.
☐ Controleer virtuele renovaties: zijn muren verdwenen of lijkt een ruimte plots veel opener? Vraag na of de voorgestelde werken technisch haalbaar zijn en eventueel vergund kunnen worden.
☐ Vraag naar originele foto's: zie je alleen gerenoveerde beelden van een keuken of badkamer? Vraag de vastgoedmakelaar naar foto's van de huidige toestand.
☐ Plan een fysiek plaatsbezoek: zo ontdek je hoe ruim de kamers echt zijn en krijg je een beter beeld van de afwerking en de staat van onderhoud.
Veelgestelde vragen
Wie heeft het auteursrecht op een AI-gegenereerde afbeelding?
Een AI-gegenereerde afbeelding is niet automatisch auteursrechtelijk beschermd. Dat hangt af van de menselijke creatieve bijdrage. Ook de rechten op een oorspronkelijke foto kunnen blijven gelden wanneer die met AI wordt bewerkt. Wil je zelf een foto uit een advertentie gebruiken of online delen? Vraag dan eerst toestemming aan het vastgoedkantoor. Ook op een AI-bewerkte foto kunnen auteursrechten rusten. Lees meer over AI en auteursrecht bij het EUIPO.
Wat als een woning in het echt niet overeenkomt met de foto’s?
Vraag de vastgoedmakelaar welke elementen digitaal werden aangepast en vraag zo nodig naar de originele foto's. Vermoed je dat de advertentie misleidend is? Bespreek dit met het vastgoedkantoor.
Wie is verantwoordelijk voor AI-bewerkte vastgoedfoto’s?
Devastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor een correcte voorstelling van de woning en mag kandidaat-kopers niet misleiden. Een virtueel vernieuwde keuken mag bijvoorbeeld niet worden voorgesteld alsof ze al aanwezig is. Afhankelijk van de AI-bewerking kunnen ook de transparantieregels van de Europese AI Act van toepassing zijn.
