Photos immobilières retouchées par IA : que faut-il savoir en tant qu'acheteur ?
Lorsque vous recherchez un logement en ligne, vous remarquez peut-être de plus en plus de photos immobilières modifiées grâce à l'intelligence artificielle (IA). Une pièce vide devient un salon chaleureux, tandis qu'une cuisine vieillissante se transforme en un espace moderne.
L'intelligence artificielle dans l'immobilier permet de mieux visualiser le potentiel d'un bien. Mais où se situe la limite entre inspiration et publicité trompeuse ?
Depuis le 2 août 2026, les règles de transparence de l'AI Act européen s'appliquent. Les règles déontologiques des agents immobiliers jouent également un rôle. Chez ERA, nous estimons qu'il est essentiel que les acheteurs puissent distinguer les photos réelles des simulations. Quelles sont les règles et à quoi faut-il faire attention ?
Quelles sont les différentes retouches photo par IA dans l'immobilier ?
L'IA facilite aujourd'hui la retouche des photographies immobilières. On distingue trois catégories :
- Les retouches légères : améliorer la luminosité, adoucir les ombres ou éclaircir un ciel gris.
- Le home staging virtuel : meubler virtuellement une pièce vide pour illustrer ses possibilités d'aménagement.
- Les rénovations virtuelles : moderniser une cuisine, transformer une salle de bain ou imaginer un nouvel aménagement du jardin.
La différence est importante : ajuster la luminosité ne modifie pas le logement lui-même. En revanche, lorsqu'une image présente des éléments inexistants, une communication claire est indispensable.
Une photo ne doit jamais donner une impression trompeuse de l'état réel du bien.
Pourquoi utiliser le home staging virtuel dans l'immobilier ?
Utilisées de manière transparente, les images virtuelles présentent plusieurs avantages :
- Mieux visualiser les espaces : une pièce vide ou un intérieur démodé peut rendre difficile la projection dans un futur logement.
- Imaginer un aménagement : le staging virtuel permet de présenter différentes ambiances sans déplacer de meubles. Vérifiez toutefois les dimensions réelles lors de votre visite.
- Découvrir le potentiel d'une rénovation : une simulation peut illustrer une future cuisine ou salle de bain, sans garantir la faisabilité des travaux.
Ces outils aident les professionnels de l'immobilier à présenter un bien et les acheteurs potentiels à se projeter. L'essentiel reste de distinguer la réalité des aménagements imaginés.
AI Act et IPI : que dit la loi sur l'intelligence artificielle dans l'immobilier ?
Deux principes sont essentiels : la transparence sur les images modifiées et une présentation fidèle du logement.
AI Act européen : les règles depuis le 2 août 2026
L'AI Act européen prévoit des obligations de transparence pour certains contenus créés ou modifiés par IA. Elles figurent à l'article 50.
La réglementation distingue deux situations :
- Les fournisseurs d'outils d'IA doivent, dans les cas prévus, intégrer un marquage technique permettant d'identifier les contenus générés artificiellement.
- Les utilisateurs professionnels doivent signaler clairement les images constituant des deepfakes, c'est-à-dire des contenus générés ou modifiés par IA pouvant être pris à tort pour des images authentiques.
Améliorer légèrement la luminosité d'une photo est différent d'ajouter une cuisine rénovée qui n'existe pas. Si cette dernière image répond à la définition d'un deepfake, son caractère artificiel doit être signalé.
Ces règles s'appliquent depuis le 2 août 2026. Une période transitoire jusqu'au 2 décembre 2026 concerne certaines obligations techniques des fournisseurs d'IA, mais pas l'obligation de signaler les deepfakes.
IPI : les agents immobiliers ont aussi des responsabilités
En Belgique, l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) veille au respect des règles déontologiques.
Les agents immobiliers doivent communiquer correctement et ne peuvent pas induire les candidats acquéreurs en erreur.
Une cuisine rénovée virtuellement ne peut donc pas être présentée comme si elle existait déjà.
« Si des photos sont modifiées par IA, cela doit être indiqué très clairement. Et idéalement de la même manière chez tous les agents immobiliers, par exemple à l'aide d'un logo facilement reconnaissable. »
— Participant à la Grande Enquête Immobilière ERA (témoignage traduit)
Comment reconnaître une photo immobilière modifiée par IA ?
Une mention claire à proximité de l'image permet de comprendre ce qui a été modifié. Voici quatre exemples :
1. Home staging virtuel
Cette pièce a été meublée virtuellement à l'aide de l'IA. Elle est actuellement vide.
2. Rénovation virtuelle
Visualisation générée par IA illustrant une éventuelle rénovation de la cuisine.
3. Aménagement extérieur virtuel
Visualisation générée par IA illustrant un éventuel aménagement du jardin ou de la terrasse.
4. Image entièrement générée
Image générée par intelligence artificielle à titre illustratif. Elle ne correspond pas à la situation réelle.
Deux autres éléments méritent votre attention :
- Les photos originales : il est recommandé de montrer également l'état actuel du logement pour permettre une comparaison.
- Les mentions explicatives : certaines annonces précisent :
« Certaines images ont été retouchées ou générées à l'aide de l'intelligence artificielle. Elles sont fournies uniquement à titre illustratif et ne constituent pas une représentation contractuelle du bien. »
Cette mention apporte une précision utile, mais ne remplace pas une information claire lorsqu'une image constitue un deepfake. Elle ne justifie jamais une présentation trompeuse.
Conseils pratiques : comment analyser les photos immobilières ?
Avant de visiter un logement, adoptez ces cinq réflexes :
- Comparez les images : recherchez les photos montrant l'état actuel du bien.
- Observez les détails : des meubles disproportionnés ou des lignes déformées peuvent révéler une retouche.
- Vérifiez les rénovations : demandez si les travaux représentés sont réalisables et autorisés.
- Demandez les photos originales : contactez l'agence immobilière si seules des simulations sont présentées.
- Visitez le logement : une visite physique reste essentielle pour apprécier les volumes et l'état réel du bien.
Une visite virtuelle immobilière peut aussi faciliter votre recherche à distance. Elle ne remplace toutefois pas une visite sur place.
Questions fréquentes
Qui détient les droits d'auteur sur une image générée par IA ?
Une image entièrement générée par IA n'est pas automatiquement protégée par le droit d'auteur. Cela dépend notamment de la contribution créative humaine.
Les droits sur une photographie originale peuvent continuer à s'appliquer après une retouche par IA. Avant de réutiliser une photo d'annonce, demandez l'autorisation à l'agence immobilière.
Pour en savoir plus, consultez les informations de l'EUIPO sur l'IA et le droit d'auteur.
L'IA peut-elle masquer des défauts dans un logement ?
Oui, l'intelligence artificielle peut techniquement supprimer des fissures, des traces d'humidité ou d'autres défauts visibles sur une photo immobilière. Cependant, masquer ces éléments peut donner une impression trompeuse de l'état réel du logement.
Si vous découvrez un défaut après l'achat, vos recours dépendront notamment de sa nature, des informations communiquées et des circonstances de la vente.
Une rénovation virtuelle permet-elle d'estimer le coût des travaux ?
Non, une visualisation générée par IA ne constitue pas un devis. Elle peut illustrer le résultat d'une rénovation, mais ne tient pas nécessairement compte des contraintes techniques, des matériaux ou du coût de la main-d'œuvre.
Avant d'acheter un bien à rénover, demandez des devis à des professionnels pour évaluer le budget nécessaire.
