ERA Barometer 2025: rustiger jaar voor de Vlaamse vastgoedmarkt

2025 was geen spectaculair vastgoedjaar. Dat blijkt uit de nieuwste ERA Barometer, de jaarlijkse analyse van de Belgische vastgoedmarkt opgesteld door ERA in samenwerking met Universiteit Antwerpen. Na een periode van uitzonderlijke prijsstijgingen volgde een correctie die verder ging dan nodig. In 2025 zien we opnieuw prijsstabiliteit, terwijl de vraag naar woningen hoog blijft. 

Hersteld vertrouwen bij Vlaamse kopers 

In 2025 steeg de prijs van een huis in Vlaanderen met gemiddeld 3,7%. Voor appartementen ging het om een gemiddelde stijging van 4,1%. Die cijfers leunen dicht aan bij het langetermijngemiddelde van de Vlaamse vastgoedmarkt. 

Hoewel de prijsstijgingen gematigd blijven, is de markt terug genormaliseerd. “Verkopers beseffen het belang van een realistische prijszetting nu de covidperiode acher ons ligt. Daarbij wachten kopers ook niet langer op een daling van de rente, want die is in 2025 enkel omhoog gegaan,” aldus Johan Krijgsman, CEO van ERA. “Woningen worden sneller verkocht dan het jaar voordien. De gemiddelde verkooptijd van een huis daalde van 113 naar 111 dagen. Bovendien worden huizen en appartementen steeds vaker aan de vraagprijs verkocht.” 

Blijvende hoge woonnood in Vlaanderen

De inflatie kwam in 2025 uit op 2,47%. De woningprijzen stegen daar boven met een gemiddelde rentevoet van 3,5%, wat wonen opnieuw duurder maakte. Toch hield dat veel kandidaat-kopers niet tegen. “De woonnood in Vlaanderen blijft hoog,” zegt Krijgsman. 

Voor wie een eerste en enige gezinswoning kocht, werd de impact deels verzacht door de verlaging van de Vlaamse registratierechten van 3% naar 2% sinds 1 januari 2025. 

Panden met EPC-label C en D het populairst

Energiezuinigheid blijft een doorslaggevende factor op de Vlaamse woningmarkt, maar in 2025 zien we duidelijke verschillen tussen de EPC-labels: 

• Woningen met EPC-label C en D stegen in 2025 het sterkst in waarde. Dat is logisch, want dit is de grootste groep op de markt en kopers hoeven niet meteen te renoveren.
• Woningen met label A en B blijven het duurst, maar hun prijsstijging bleef iets beperkter. Deze woningen zijn vaak al hoog geprijsd, waardoor er minder marge is.
• Woningen met EPC-label E en F werden na twee zwakkere jaren opnieuw duurder, maar blijven aanzienlijk goedkoper dan woningen met betere labels. Door de bevriezing van de Vlaamse renovatieverplichting ervaren kopers meer rust en duidelijkheid. Wie een E- of F-woning koopt, kan zijn renovaties beter plannen en gefaseerd aanpakken, zonder onmiddellijke tijdsdruk.

Prijzen stijgen sneller buiten de stad

Net als vorig jaar stijgen de woningprijzen sneller buiten de centrumsteden dan in de steden zelf. 

• In Vlaamse centrumsteden stegen de prijzen met gemiddeld 3,1%.
• Buiten de centrumsteden liep dat op tot 4,1%. 

“Lagere startprijzen en de blijvende vraag naar ruimte en groen spelen daarbij een rol. Telewerk en hybride werken maken het voor veel gezinnen makkelijker om iets verder van de stad te wonen,” licht Krijgsman toe. 

Daarnaast toont de ERA Barometer opnieuw duidelijke regionale verschillen binnen Vlaanderen: 

• Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie.
• West-Vlaanderen is de goedkoopste. 

Kopen net over de taalgrens?

Voor Vlaamse kopers in de randgemeenten kan Wallonië interessant zijn. Sinds 1 januari 2025 zijn de Waalse registratierechten voor de eerste en enige woning verlaagd van 12,5% naar 3%. In combinatie met lagere woningprijzen zorgde dat voor een sterke heropleving van de Waalse markt, waar huizen in 2025 gemiddeld 5,7% duurder werden. 

Volgens ERA CEO Johan Krijgsman loont het dus voor sommige Vlaamse gezinnen om ook net over de taalgrens te kijken.

Dat de rust is teruggekeerd, betekent niet per se dat 2025 een onbelangrijk jaar was. Integendeel, kopers en verkopers kunnen opnieuw weloverwogen beslissingen nemen.  

Ben je van plan om te kopen of verkopen? Met de inzichten uit de ERA Barometer helpt een ERA makelaar je om vandaag weloverwogen keuzes te maken op de Vlaamse vastgoedmarkt. 

Wil je daarnaast een eerste indicatie krijgen van de waarde van je woning? Een schatting kan een nuttig vertrekpunt zijn.