Baromètre ERA 2025 : année plus calme sur le marché immobilier flamand

2025 n'a pas été une année spectaculaire pour l'immobilier. C'est ce qui ressort du dernier Baromètre ERA, l'analyse annuelle du marché immobilier belge réalisée par ERA en collaboration avec l'Université d'Anvers. Après une période de hausse exceptionnelle des prix, une correction plus importante que nécessaire s'est suivie. En 2025, nous constatons à nouveau une stabilisation des prix, tandis que la demande de biens immobiliers reste élevée.

Retour de la confiance chez les acheteurs flamands

En 2025, le prix d'une maison en Flandre aaugmenté en moyenne de 3,7 %. Pour les appartements, l'augmentation moyenne était de 4,1 %. Ces chiffres sont proches de la moyenne à long terme du marché immobilier flamand.

Bien que les hausses de prix restent modestes, le marché s'est normalisé. « Les vendeurs sont conscients de l'importance de fixer des prix réalistes maintenant que la période Covid est derrière nous. De plus, les acheteurs n'attendent plus une baisse des taux d'intérêt, car ceux-ci n'ont fait qu'augmenter en 2025 », explique Johan Krijgsman, CEO d'ERA. « Les maisons se vendent plus rapidement que l'année précédente. Le délai moyen de vente d'une maison est passé de 113 à 111 jours. De plus, les maisons et les appartements sont de plus en plus souvent vendus au prix demandé. »

Le besoin de logements reste élevé en Flandre

En 2025, l'inflation s'élevait à 2,47 %. Les prix des logements ont augmenté au-delà de ce taux, avec un taux d'intérêt moyen de 3,5 %, ce qui a rendu les logements encore plus chers. Cela n'a toutefois pas découragé de nombreux candidats à l'achat. « Le besoin de logements reste élevé en Flandre », explique Krijgsman.

Pour ceux qui ont acheté leur première et unique maison familiale, l'impact a été en partie compensé par la réduction des droits d'enregistrement flamands de 3 % à 2 % depuis le 1er janvier 2025.

Les propriétés avec les labels PEB C et D sont les plus populaires

L'efficacité énergétique reste un facteur déterminant sur le marché immobilier flamand, mais en 2025, nous constatons des différences notables entre les labels PEB :

• Les logements classés C et D selon les normes PEB ont connu la plus forte hausse de valeur en 2025. Cela est logique, car il s'agit du groupe le plus représenté sur le marché et les acheteurs ne doivent pas immédiatement réaliser de travaux de rénovation.
• Les logements classés A et B restent lesplus chers, mais leur hausse de prix a été légèrement plus limitée. Ces biens immobiliers sont souvent déjà vendus à des prix élevés, ce qui réduit la marge de hausse.
• Après deux années plus faibles, les habitations avec les labels PEB E et F ont de nouveau gagné en valeur, mais restent nettement moins chères que les habitations avec de meilleurs labels. Le fait que l'obligation flamande de rénovation ait été suspendue apporte plus de tranquillité et de clarté aux acheteurs. Ceux qui achètent une résidence E ou F peuvent mieux planifier leurs rénovations et les réaliser par phases, sans urgence immédiate.

Les prix augmentent plus rapidement en dehors des villes-centres

Comme l'année dernière, les prix de l'immobilier augmentent plus rapidement en dehors des villes-centres que dans les villes elles-mêmes.

• Dans les villes-centres flamandes, les prix ont augmenté en moyenne de 3,1 %.
• En dehors des villes-centres, cette augmentation a atteint 4,1 %.

« Les prix initiaux plus bas et la demande constante de logements spacieux et avec des espaces verts jouent un rôle à cet effet. Le télétravail et le travail hybride permettent à de nombreuses familles de vivre plus facilement un peu plus loin de la ville », explique Krijgsman.

En outre, le Baromètre ERA montre à nouveau des différences régionales claires au sein de la Flandre :

• le Brabant flamand reste la province la plus chère.
• La Flandre-Occidentale est la moins chère. 

Acheter en Wallonie ?

La Wallonie peut être intéressante pour les acheteurs flamands des communes périphériques. Depuis le 1er janvier 2025, les droits d'enregistrement wallons pour la première et unique habitation ont été réduits de 12,5 % à 3 %. Cela a entraîné une forte reprise du marché wallon, où les maisons ont vu leur prix augmenter en moyenne de 5,7 % en 2025.

Selon Johan Krijgsman, il est donc intéressant pour certaines familles flamandes de s'intéresser à ce qui se passe juste de l'autre côté de la frontière linguistique.

Le retour au calme ne signifie pas nécessairement que 2025 a été une année sans importance. Au contraire, les acheteurs et les vendeurs peuvent à nouveau prendre des décisions réfléchies.

Vous envisagez d'acheter ou de vendre ? Grâce aux informations fournies par le Baromètre ERA, un agent immobilier ERA vous aide à faire aujourd'hui des choix judicieux sur le marché immobilier.

Vous souhaitez avoir une première indication de la valeur de votre maison ? Une estimation peut être un point de départ utile.