Combien de frais supplémentaires payez-vous vraiment pour un logement ?

Vous avez trouvé un logement à 450 000 €. Très bien, mais ce budget de 450 000 € suffit-il ? Malheureusement non. L'achat d'une maison s'accompagne de plusieurs frais supplémentaires : droits d'enregistrement, frais de notaire, frais liés à votre crédit hypothécaire, assurances et frais administratifs. Pour une construction neuve, d'autres frais peuvent s'y ajouter, comme la TVA, les raccordements, un parking ou une cave. Celui qui ne regarde que le prix d'achat risque d'avoir une mauvaise surprise. Dans cet article, nous passons en revue les principaux frais liés à l'achat d'un logement. Vous saurez ainsi mieux de quel budget vous avez besoin avant de faire une offre.

Quels frais faut-il prévoir lors de l'achat d'un logement ?

Le coût d'un achat immobilier ne se limite pas au prix de vente. Le budget final dépend de plusieurs facteurs : le prix d'achat, la région, le type de logement et la manière dont vous financez l'achat.

Parmi les frais d'acquisition, vous pouvez notamment tenir compte de :

• droits d'enregistrement
• frais de notaire pour l'acte d'achat
• frais administratifs et recherches
• frais de votre crédit hypothécaire
• frais liés à l'hypothèque
• assurances
• attestations et contrôles éventuels
• rénovation et finitions
• déménagement et aménagement

Chaque acheteur ne paie pas les mêmes montants. Il est donc important de calculer le coût de votre achat en fonction de votre situation personnelle.

À quoi ressemble un tel calcul en pratique ? Regardez ci-dessous l'exemple d'un logement de 450 000 € en Wallonie.

*Il s'agit d'un calcul indicatif ; le montant exact varie selon le dossier bancaire et la situation personnelle.

Droits d'enregistrement : que prévoir dans votre budget ?

Si vous achetez un bien existant, vous payez des droits d'enregistrement à la région où se situe le bien. Il s'agit souvent de l'un des principaux frais supplémentaires liés à l'achat.

En Wallonie, le taux des droits d'enregistrement est de 3 %, sous certaines conditions, pour l'achat de votre habitation propre et unique. Pour un logement de 450 000 €, cela représente 13 500 € de droits d'enregistrement.

Les taux varient toutefois selon la région. À Bruxelles, le taux standard s'élève à 12,5 %, avec un abattement possible sous certaines conditions. En Flandre, le taux pour l'habitation propre et unique est actuellement de 2 %, mais passera à 3 % à partir du 1er janvier 2027. D'autres taux peuvent également s'appliquer, notamment pour une seconde résidence ou un immeuble de placement.

Découvrez les taux des droits d'enregistrement en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles.

Les frais de notaire, c'est plus que les honoraires du notaire

Lors de l'achat d'un logement, le recours à un notaire est obligatoire : vous ne pouvez donc pas éviter ce coût. « Combien coûtent les frais de notaire ? » est l'une des questions les plus fréquentes lors de l'achat d'une maison. À titre indicatif, vous pouvez compter environ 1 % du prix d'achat en frais de notaire.

Pourtant, ce montant ne revient pas intégralement au notaire. Que payez-vous alors ?

• Les honoraires légaux : la rémunération du travail du notaire.
• Administration et recherches : pensez à l'attestation de sol, aux renseignements urbanistiques et au cadastre, nécessaires pour finaliser l'achat en toute légalité.
• Divers impôts : des frais que le notaire perçoit pour vous et reverse directement à l'État.

Le saviez-vous ? Les honoraires du notaire sont fixés par la loi. Ce tarif de base est donc exactement le même chez tous les notaires en Belgique. Choisir un autre notaire ne change donc pratiquement rien au prix.

Comme les frais administratifs varient d'un dossier à l'autre, mieux vaut vous baser sur un calcul concret pour votre situation. Pour estimer vos frais de notaire, vous pouvez utiliser notaire.be.

De quel apport personnel avez-vous besoin pour acheter un logement ?

Outre le prix d'achat et les frais annexes, votre apport personnel joue aussi un rôle important.

Le montant à financer vous-même varie d'un dossier à l'autre, mais il existe une ligne directrice claire. La Banque nationale s'attend à ce que les acheteurs empruntent en général au maximum 90 % de la valeur du bien. Comptez donc, comme règle empirique, au moins 10 % du prix d'achat en apport personnel, en plus des frais de notaire et des droits d'enregistrement. Votre banque examine aussi votre revenu, votre situation familiale et votre capacité de remboursement mensuelle.

Une erreur fréquente consiste à investir toute son épargne dans l'achat. Après l'achat, des dépenses imprévues peuvent en effet survenir : un logement à repeindre, une chaudière à remplacer ou, après le déménagement, une installation électrique ou une salle de bains à rénover. Garder une réserve financière peut donc être au moins aussi important que votre budget d'achat lui-même.

Vous avez encore un logement à vendre avant d'acheter le suivant ? Il peut alors être utile de savoir d'abord combien vaut votre logement actuel.

Frais d'hypothèque : votre crédit a aussi un coût

Vous avez besoin d'un crédit hypothécaire pour acheter votre logement ? Ne regardez alors pas seulement votre mensualité.

La souscription de votre crédit entraîne aussi des frais. Pensez par exemple aux frais de dossier et aux frais d'expertise du bien. S'y ajoutent les frais liés à l'hypothèque et à l'acte de crédit notarié.

Important : ne confondez pas ces frais avec les droits d'enregistrement du logement lui-même. Outre l'acte d'achat, le notaire établit en effet un acte de crédit distinct pour la banque. Pour l'inscription de ce crédit, vous payez une seule fois un droit d'hypothèque sur le montant emprunté, ainsi que des frais d'inscription et des frais administratifs.

Le montant final des frais d'un crédit hypothécaire varie selon le crédit. Un pourcentage fixe ne donne donc pas toujours une image correcte.

Conseil : demandez à votre banque non seulement combien vous rembourserez par mois, mais aussi quels frais uniques sont liés à votre crédit hypothécaire.

Quels frais annexes sont souvent oubliés ?

Les gros montants sont généralement bien identifiés. Les droits d'enregistrement, le prix d'achat et le crédit sont largement discutés. Pourtant, des frais annexes, petits et grands, sont plus facilement oubliés.

Pensez par exemple à :

• une assurance solde restant dû
• une assurance incendie
• des frais administratifs
• des frais d'expertise
• le déménagement et l'aménagement
• des frais de rénovation

Logement existant ou construction neuve ?

La différence entre un logement existant et une construction neuve joue aussi un rôle dans le calcul du coût total.

Pour un logement existant, vous payez généralement des droits d'enregistrement. Pour une construction neuve, la TVA peut s'appliquer, selon la vente concrète et le projet.

Mais, pour une construction neuve, regardez plus loin que le seul prix de vente.

• La cuisine est-elle comprise ?
• Qu'en est-il de la salle de bains et des finitions ?
• Les raccordements aux services d'utilité publique sont-ils réalisés ?
• Un parking est-il compris ?
• Devez-vous encore acheter une cave ?
• Y a-t-il des frais liés aux parties communes ?

Le prix que vous voyez en ligne ne raconte donc pas toujours toute l'histoire.

Lors d'une visite, il y a d'ailleurs encore beaucoup de points auxquels prêter attention. Utilisez pour cela notre checklist pour la visite d'un logement.

Comment calculer le coût total d'un logement ?

Vous voulez calculer le coût d'un achat immobilier ? Ne partez pas seulement du prix d'achat, mais dressez un aperçu de tous les frais qui s'appliquent à votre situation.

Vous pouvez par exemple tenir compte de :

• Prix d'achat
• Droits d'enregistrement/frais d'acquisition
• Frais de notaire
• Apport personnel et frais d'hypothèque (crédit)
• Frais oubliés (rénovation, assurances, déménagement)

Les frais exacts d'un achat varient d'un dossier à l'autre. N'utilisez donc pas un pourcentage général comme montant final, mais adaptez votre calcul au logement que vous achetez et à la manière dont vous le financez.

Vous avez trouvé un logement ? Regardez plus loin que le prix d'achat

Un logement à 450 000 € ne signifie donc pas automatiquement que vous avez besoin de 450 000 €. Tenez aussi compte des droits d'enregistrement, des frais de notaire, des frais d'hypothèque et des autres frais annexes.

Consultez l'offre actuelle de logements d'ERA et trouvez un logement qui correspond à votre budget.