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Le nouveau décret location

Le nouveau décret location est entré en vigueur le 1er janvier dernier. Ce décret location remplacera complètement la loi actuelle sur la location de logement. Un régime de location spécifique est également appliqué pour la location de logements étudiants.

  • Pour toutes les annonces immobilières, une indication claire du prix de la location et des coûts éventuels doit être indiquée, dans la publicité et sur le site. Des contrôles plus stricts pourront mener à une amende maximale de 350 euros. 

  • Le propriétaire peut demander au locataire son identité et son lieu de résidence. Demander une preuve de revenu est également autorisé. En revanche, demander des documents concernant l'état de santé et les antécédents judiciaires du locataire n'est pas permis.

Durée et délai de résiliation 
Un contrat de location de 9 ans est toujours accepté de manière standard, mais des contrats de location à court terme sont également possibles. Quelques changements en termes d'options d'annulation sont toutefois apparus :

  • L'annulation d'un bail en cours pour votre propre usage deviendra plus difficile. Si le propriétaire souhaite louer à un membre de la famille (conjoint, partenaire légal cohabitant, enfants, etc.), cela ne sera possible qu'après la première période de bail de trois ans, sous réserve d’un préavis de 6 mois. Si le propriétaire souhaite s’installer lui-même dans l’habitation, cela reste possible, également moyennant un préavis de 6 mois.

  • Il sera plus facile de résilier le bail pour des travaux de rénovation. Une annulation sera possible à tout moment après l'expiration de la première période de trois ans. Il va sans dire qu’un certain nombre de conditions devront être remplies.

  • Le locataire peut résilier les contrats de location conclus pour une courte durée (maximum 3 ans) de manière anticipée et unilatérale. Le préavis est de 3 mois et une indemnité de résiliation d’un mois et demi s’applique en cas de résiliation la première année du bail, d’un mois en cas de résiliation la deuxième année et d’un demi mois en cas de résiliation la troisième année. Les contrats de location à long terme, 9 ans, restent toutefois la règle.

Décès du propriétaire
Au décès du dernier locataire, les héritiers contractent légalement les droits et obligations découlant du contrat de location. À partir du nouveau décret location, le bail sera automatiquement résilié à la fin du deuxième mois suivant le décès du locataire. Le locataire (ses héritiers) paie le loyer pour ces deux mois et une indemnité d'un mois. Si les héritiers souhaitent continuer le bail, ils doivent en informer le propriétaire à temps.

Révision du loyer
Si le bailleur a effectué dans son bien une intervention destinée à économiser de l’énergie, il peut en augmenter le loyer à tout moment
. Les interventions obligatoires telles que l’isolation du toit et des fenêtres ne sont pas considérées comme des interventions permettant d’économiser de l’énergie. Auparavant, une révision du loyer n'était autorisée que neuf à six mois avant la fin de chaque période de trois ans.

Assurance incendie
Le locataire doit s'assurer pour sa responsabilité en cas d'incendie et de dégât des eaux. Cela devient une obligation légale pour toute la durée du bail. Il peut également choisir d'assurer lui-même ses effets personnels. Le propriétaire se charge d’assurer le bâtiment lui-même.

Il est également possible d’opter pour une assurance avec abandon de recours. Dans ce cas, l'assurance est entièrement souscrite par le propriétaire et le locataire verse une contribution au propriétaire. Le locataire n'est dès lors pas obligé d'assurer lui-même sa responsabilité en cas d'incendie et de dégât des eaux.

Normes de qualité
Toutes les propriétés proposées sur le marché locatif doivent satisfaire aux normes de qualité du code flamand du logement. Si ces normes ne sont pas respectées au début du bail, le contrat peut être annulé. Dans ce cas de figure, le remboursement du loyer payé peut être demandé par le locataire. Le prioritaire n'aura droit qu'à une indemnité d'occupation.

Le certificat de conformité jouera un rôle important à cet égard. Celui-ci n'est pas encore obligatoire, mais si un tel certificat (datant de 3 mois maximum) est présenté au début du bail, il est considéré comme une présomption que le bien a été livré en bon état. Ce certificat peut être demandé à la commune.

En cas d’annulation pour cause de travaux de rénovation, le propriétaire devra demander un certificat de conformité à la fin des travaux.

Coûts et charges
Le locataire est tenu d'informer immédiatement le propriétaire de tous travaux de réparation à effectuer
. Ce n'est qu'ainsi que le bailleur peut intervenir rapidement, effectuer les réparations nécessaires et éviter des dommages supplémentaires. Si le locataire ne respecte pas son obligation de déclaration, les travaux de réparation seront effectués à ses frais.

Les réparations mineures sont à la charge du locataire. Il reste toutefois un point délicat quant aux coûts et charges pour le locataire et pour le propriétaire. En d’autres termes, qui paie quoi ? Le gouvernement flamand établira une liste non exhaustive pouvant servir de guide en cas de doute.

Co-location (Cohousing)
De nos jours, la tendance est de louer une maison avec des amis ou en tant que partenaire cohabitant. Dans ce cas, le nouveau décret location offrira une meilleure protection. Au moment de son départ, le colocataire partant peut proposer lui-même un nouveau locataire. S'il ne le fait pas ou si son remplaçant potentiel est refusé par les autres locataires, le colocataire en partance est tenu de respecter pendant un maximum de 6 mois le bail signé à l'origine.

En cas d'acceptation du nouveau locataire proposé, le locataire sortant n'aura plus d'obligations liées au contrat de location après la période de résiliation.

Dans le cas de couples mariés et de cohabitants légaux, le couple peut décider lui-même qui va continuer le bail. S'ils ne parviennent pas à trouver un accord, le tribunal se prononcera à ce sujet. Le propriétaire n'aura donc plus à donner son approbation.

Pour en savoir plus à propos du nouveau décret location, n’hésitez pas à contacter votre agent immobilier ERA.

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