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Du ‘Betonstop’ au ‘Bouwshift’. Qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires de terrains à bâtir ?

Le ‘Betonstop’ (en français : Stop au béton) a reçu un nouveau nom et une interprétation plus ou moins concrète. Les partis majoritaires flamands Open VLD, CD&V et N-VA ont cherché et trouvé un compromis. Mais qu'est-ce que cela signifie pour le propriétaire d'un terrain à bâtir ?

À partir de 2040, nous n’exploiterons plus aucun espace ouvert en Flandre et nous nous limiterons à l'espace déjà occupé. C'était la finalité du ‘stop au béton’ et il y avait bien sûr une raison à cela. De toutes les régions européennes, la Flandre est la plus densément construite et couverte de béton. Jusqu'en 2025, nous pourrons continuer à construire au rythme d'une dizaine de terrains de football par jour. Après cela, ce ne sera plus que la moitié et en 2040, l’artificialisation du sol sera définitivement terminée.

Beaucoup trop tard, c'était à peu près la seule certitude jusqu'à présent. Le processus de décision politique concernant le ‘bouwshift’ – c'est désormais le nom officiel du ‘Betonstop’ –, s'est arrêté au début de 2019, lorsque le projet de loi pour le décret le plus important, le plan d’indemnisation des dommages, a été établi. Selon ce plan d’indemnisation des dommages, les propriétaires qui ne sont plus autorisés à construire sur leur terrain doivent être indemnisés en fonction de la valeur marchande de ce terrain. Coût estimé : entre 12,5 et 30 milliards d'euros, selon les personnes concernées. Trop pour que l’on parvienne à trouver un accord. 

Mais depuis lors, pas moins de quatre décrets ont été votés. Le bouwshift est donc une réalité.

Qu’en est-il du ‘bouwshift’ à Bruxelles et en Wallonie ? 

Bonne question, réponse difficile. La protection et la préservation des espaces ouverts est une idée et une directive européennes. Dans notre pays divisé, cela signifie que trois (sous-)gouvernements décident pour trois situations très différentes : la construction linéaire flamande, la Wallonie à la fois verte et urbaine, et la capitale pas-vraiment-super-contemporaine de l'Europe. 

La Wallonie entend suivre en partie la Flandre (ou l'Europe ?), en mettant un frein à tout nouveau développement à partir de 2025. Là où l'Accord flamand parle d’un arrêt définitif de l’artificialisation du sol pour 2040, la moitié sud du pays repousse cette date de dix ans, jusqu’à 2050. Le problème semble un peu différent en Région bruxelloise, puisqu’il n’y a de toute façon quasiment plus d’espaces ouverts disponibles. En revanche, ce qu’il y a en nombre, ce sont chaque fois d’autres formations gouvernementales et ministres compétents. Il ne fait donc aucun doute que ce processus sera suivi de très près. 

Qu'est-ce qui a changé au sujet du bouwshift en Flandre ?

Pas grand-chose finalement… Les propriétaires sont toujours rémunérés à la valeur du marché. Pas moins de treize paramètres ont maintenant été définis, qui permettent de mieux estimer la valeur d'une parcelle de terrain. La N-VA, le CD&V et l’Open VLD estiment/croient/espèrent/pensent que de cette manière, le coût final sera inférieur à la première estimation.

Le coût de ce que l’on appelle ’l’indemnisation des dommages’ n’est d'ailleurs que l’un des revers de la médaille. Notre aménagement – ou ‘chaos’ – territorial actuel coûte bien sûr aussi beaucoup d'argent. Les trajets, les embouteillages, la nécessité d'accroître les infrastructures et surtout leur maintenance, les services publics, etc. sont estimés à quelque 33 milliards d'euros d'ici 2040. 

Qui paie le bouwshift ? 

En un mot comme en cent : nous tous. Mais en réalité, nous le faisons déjà aujourd'hui, de différentes manières. Via les impôts, les coûts propres aux maisons existantes, la perte de valeur, les rénovations. Chaque matin, trois kilomètres en voiture pour aller acheter du pain, cela se ressent dans le portefeuille, à la pompe et dans quelques années, dans les soins de santé.  

Pourrais-je encore construire plus tard ? 

Eh bien ... en théorie, plus de douze mille hectares de zones d’habitat seront transformés en zones naturelles ou agricoles. Dans un premier temps, le gouvernement flamand va transférer la responsabilité (et l'indemnisation des propriétaires) aux autorités locales.

Une ville ou commune qui ne délivre plus de permis de construire dans une zone d'expansion résidentielle pendant les 20 prochaines années renvoie ensuite la facture au gouvernement flamand. En 2040, celui-ci déclarera toutes ces zones définitivement ‘non constructibles’ et se chargera de l’indemnisation des dommages. 

Comme une loterie …

Pour les propriétaires de terrains à bâtir dans les zones d'expansion résidentielle, le bouwshift s’apparente un peu à une loterie. Dans le pire des cas, votre terrain à bâtir sera sous cloche jusqu'en 2040. Ce n'est qu'alors que le gouvernement flamand prendra une décision définitive et que la compensation pourra suivre. 

Une autre possibilité est que la ville ou commune choisisse de réaffecter dès maintenant les zones d'expansion résidentielle. Dans ce cas, elle indemnisera elle-même les propriétaires du terrain.

Troisième possibilité ? Vous êtes toujours autorisé à construire dans une zone d'expansion résidentielle. Dans ce cas, l'approbation du conseil communal est nécessaire et les résidents ont leur mot à dire. 

Conclusion ?

Les critiques qualifient l'accord actuel d'exemple de ‘politique du parapluie’ et craignent que les villes et communes ne se renvoient la patate chaude. En pratique, ne rien faire est la solution la moins chère. 

L’objectif premier – adoucir le sol flamand et construire moins – ne sera pas atteint du jour au lendemain. Pourtant, c'est l'une des causes principales du problème des eaux souterraines qui se reproduit chaque année et il y a peu de chances que la facture de nos problèmes d'infrastructure ne diminue d'ici 2040. Un effort supplémentaire sera donc nécessaire, et chacun devra y contribuer à sa manière. 

Le fait est que nous devons utiliser notre espace disponible de manière plus efficace et différente, mais aussi réformer l'espace déjà occupé. L'importance des espaces communs, des espaces intérieurs et extérieurs, des terrasses et des jardins pourrait changer.

En raison de l'actualité de 2020, la plupart des nouveaux projets de construction apparaissent comme différents, meilleurs et plus écologiques. Une tendance que l’on retrouve également dans le magazine ERA Biens Neufs

Ce bien ne serait-il pas pour vous ?