baromètre ERA 2017

ERA, le plus grand réseau d’agents immobiliers de Belgique, révèle pour la douzième année consécutive les résultats du Baromètre ERA. Ce baromètre est une analyse annuelle du marché immobilier belge. La principale conclusion de Iain Cook, Managing Director d’ERA Belgique, est que « les maisons sont à nouveau plus chères ».
 
Index Immobilier ERA – KU Leuven : le prix des habitations flamandes a augmenté
Dr. Roel Helgers, de la KU Leuven, a développé, en collaboration avec Sven Damen, doctorant à la KU Leuven, et ERA Belgium, l’Index Immobilier ERA – KU Leuven (EKVI en abrégé). Cet index unique reflète le développement réel des prix de l’immobilier en Flandre. Les prix de vente standards rapportés n’indiquent que les prix moyens des transactions sans tenir compte de la superficie, des finitions ou de la situation géographique des biens vendus. Ce n’est pas le cas de l’Index Immobilier ERA-KU Leuven qui prend en compte tous les facteurs imaginables pouvant influencer positivement et négativement le prix.
D’après cet index immobilier les prix des maisons en Flandre ont augmenté de 2,45 % en 2016 par rapport au même trimestre de 2015. Pour le dernier trimestre de 2016, cette augmentation a même atteint 3,08 % par rapport au dernier trimestre de 2015. Le prix des appartements en Flandre a quant lui connu une augmentation plus modeste de 0,45 %. « Les augmentations de prix observées en 2016 sont dans la lignée de l’inflation et de la diminution des taux d’intérêt hypothécaires par rapport à 2015 », déclare Sven Damen.
Il est remarquable de constater qu’en tenant également compte des nouveaux appartements, il est question d’une légère baisse du prix (-0,4 %) pour 2016. Étant donné que l’Index Immobilier ERA-KU Leuven prend en considération un vaste spectre d’éléments quantitatifs et qualitatifs du bien, cette légère baisse du prix met en lumière une petite préférence pour les appartements existants par rapport aux nouvelles constructions.
Pour le baromètre ERA de janvier 2017, l’Index Immobilier ERA-KU Leuven a été actualisé et le modèle tarifaire hédonique sous-jacent a été affiné. De la sorte, Roel Helgers et Sven Damen sont encore plus en mesure d’expliquer la variation observée des prix de l’immobilier à l’aide de la modélisation. « Nous pouvons désormais expliquer pas moins de 84 % des variations tarifaires observées à l’aide de notre modélisation. Cela nous permet d’encore mieux suivre les évolutions du marché immobilier », explique Roel Helgers.
 
La situation en Wallonie : les prix des maisons ont diminué, ceux des appartements ont augmenté
L’EKVI dresse uniquement la carte du développement réel des prix pour les habitations situées en Flandre. Pour la Wallonie, les résultats reposent sur les chiffres collectés et consolidés d’ERA.
Iain Cook : « En Belgique, en 2016, les prix des maisons ont augmenté de plus de 2,3 %, avec une moyenne de 239.551 euros, mais les prix des appartements existants ont stagné à 178.713 euros. »
ERA a toutefois constaté de grandes différences entre les régions : en Flandre, le prix a baissé de 3,1 % pour atteindre 174.415 euros, mais en Wallonie, les prix de vente des appartements existants ont augmenté de 7,9 % (passant de 155.740 à 167.981 euros). À Bruxelles, les prix ont même augmenté de 16,6 % (passant de 188.461 à 219.735 euros). La baisse du prix de vente moyen en Flandre s’explique par le plus grand nombre d’appartements un peu moins chers qui ont été vendus. Selon l’EKVI, les appartements étaient 2,05 % plus chers, en tenant compte du type, de la situation géographique et des finitions. 
 
Appartements à la côte : la vue sur mer et la distance par rapport au littoral jouent un rôle majeur dans le prix
Pour la première fois, Roel Helgers et Sven Damen ont pu calculer l’effet de la vue sur mer pour le prix des appartements à la côte. Ils ont comparé les prix de vente des appartements à la côte avec et sans vue sur mer, et ont découvert que le surcoût d’un appartement avec vue sur mer est en moyenne de 17 %. Si l’appartement est situé sur la digue, avec une vue sur mer, cette différence de prix peut même atteindre 26 %. Les acheteurs apprécient également une vue sur les dunes (+2,8 %).
Les chercheurs ont également examiné si la distance par rapport au littoral influençait le prix des appartements dans les communes côtières. Les résultats révèlent qu’un appartement situé à 400 mètres du littoral est en moyenne 17,5 % moins cher qu’un appartement identique situé le long du littoral. Autre résultat intéressant : le prix diminue considérablement surtout sur les 100 premiers mètres d’éloignement (-7,3 %), pour ensuite ne plus diminuer ‘que’ de 3,4 % par 100 mètres. Roel Helgers : « Lorsque des acheteurs acquièrent un appartement dans une commune côtière, ils sont disposés à payer plus pour un appartement bien situé. Le sempiternel adage immobilier ‘l’emplacement, encore l’emplacement et toujours l’emplacement’ est assurément d’application ici. »
 
Le véritable développement des prix des appartements dans la Région de Bruxelles-Capitale
Alors qu’auparavant, l’Index Immobilier ERA-KU Leuven n’était disponible que pour les maisons et les appartements en Région flamande, il existe aujourd’hui un index similaire pour les appartements situés dans la Région de Bruxelles-Capitale. À l’instar de l’EKVI pour les maisons et appartements en Flandre, cet index des prix tient compte des caractéristiques des appartements vendus.
Les résultats montrent que, dans la Région de Bruxelles-Capitale, le prix des appartements a augmenté de 14,07 % depuis 2011. Au cours de l’année civile écoulée, les prix des appartements ont augmenté d’environ 2 % par rapport à 2015. La situation géographique semble être un facteur encore plus déterminant qu’en Flandre pour le prix de vente. Un appartement situé sur l’Avenue Louise est par exemple deux fois plus cher qu’un appartement similaire à Molenbeek-Saint-Jean.
En outre, les résultats montrent que la proximité d’un parc et d’une station de métro influencent favorablement le prix d’un appartement, tandis que la proximité d’une zone industrielle l’influence négativement. « Il est surprenant d’observer une telle variation du prix d’appartements identiques en fonction de leur situation », constate Roel Helgers.
À l’instar de l’Index Immobilier ERA-KU Leuven pour les maisons et les appartements flamands, cet index immobilier présente le gros avantage de pouvoir être calculé fréquemment et rapidement. Roel Helgers : « Nous sommes ainsi en mesure de suivre les nouveaux développements du marché plus rapidement et plus précisément qu’auparavant. » Sven Damen ajoute : « C’est particulièrement intéressant dans le cadre de la récente réforme de la fiscalité immobilière dans la Région de Bruxelles-Capitale. ».
 
La différence entre le prix demandé et le prix de vente reste inchangée
Tous les biens ne se vendent pas au prix demandé, c’est un fait. Mais quelle est la réelle différence entre le prix demandé et le prix véritablement obtenu ?
Iain Cook : « En 2016, le prix demandé initial d’une maison était de 256.518 euros, mais le prix moyen négocié était de 239.551 euros. Soit une différence de prix moyenne de 7 % entre le prix auquel le bien a été mis pour la première fois sur le marché et le prix finalement obtenu. Ce n’est évidemment pas toujours le cas. Nous observons clairement que les maisons dont le prix est correctement estimé se vendent plus vite au prix demandé ou juste en-dessous. Par contre, les biens dont le prix demandé est surestimé restent en vente plus longtemps, et leur prix de vente final peut parfois être inférieur de 10 % au prix demandé initial. »
Pour les appartements existants, la différence est tout aussi importante. Les nouvelles constructions se vendent bien sûr à un prix fixe.
 
Les maisons se vendent plus vite que les appartements
En Flandre, les agents ERA ont mis en moyenne 99 jours pour vendre une maison en 2016, soit une semaine de moins qu’en 2015. En Wallonie, les maisons changeaient de propriétaire en 111 jours en moyenne en 2016, soit presque deux semaines de moins qu’en 2015 (122 jours). Il fallait compter 100 jours pour Bruxelles, soit 14 jours de moins qu’en 2015.
En Flandre, les appartements existants (donc sans les nouvelles constructions) sont restés 141 jours en vente, soit presque 2 semaines de plus qu’en 2015. En Wallonie, les appartements se sont toutefois vendus plus vite puisqu’ils sont restés 111 jours sur le marché (soit 3 jours de moins qu’en 2015). À Bruxelles aussi, les appartements se sont vendus plus vite l’année dernière : en 103 jours, soit près de 3 semaines de moins qu’en 2015.
 
Perspectives
La direction d’ERA envisage le marché immobilier belge avec optimisme pour les années à venir. Iain Cook : « Une augmentation probable des taux d’intérêt hypothécaires se traduira par une légère correction des prix dans la plupart des segments du marché immobilier. Mais en raison de la demande croissante, surtout pour de plus petites habitations, un recul est toutefois exclu. Nous constatons cependant une tendance allant vers moins d’occupants par ménage, et la Belgique se situe à cet égard au-dessus de la moyenne européenne. L’afflux de nouveaux Belges met en outre le marché immobilier sous pression. Cette pression s’exerce principalement sur le bas du marché, mais entraîne un effet de circulation vers le haut. »

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