INVESTEREN IN VASTGOED

Interesse om uw spaargeld beter te laten renderen met een vastgoedinvestering?

U heeft vast heel wat vragen over hoe dit het beste aan te pakken. Een geslaagde vastgoedinvestering vergt namelijk heel wat meer dan een aankoop op goed geluk. Hieronder bundelen we alvast enkele inzichten om u op weg te zetten naar een optimaal rendement.

Indien u nadien meer info wil en/of een concrete investering wil bespreken, aarzel dan niet om uw gegevens in te vullen in het formulier hieronder. We contacteren u zo spoedig mogelijk voor een vrijblijvend gesprek!

Waarom investeren in vastgoed?

Vastgoed is over het algemeen een veilige en stabiele belegging. Voor zover het eigendom correct beheerd & onderhouden wordt is vastgoed een zeer waardevast product. We kunnen uiteraard de toekomst niet voorspellen, maar vastgoed geeft historisch gezien een enorm grote zekerheid dat wat u vandaag koopt, bij een latere verkoop minimaal dezelfde waarde teruggeeft gezien het feit dat de Belgische vastgoedprijzen de laatste decennia jaarlijks enkel gestegen zijn. Het geeft de facto dan ook zowel een direct rendement (huurgelden) als rendement op lange termijn (meerwaarde onder invloed van stijgende vastgoedprijzen, opwaardering buurt, etc). Tot slot, biedt vastgoed ook een uitstekende bescherming tegen inflatie, aangezien huurgelden kunnen worden geïndexeerd, iets wat van spaargeld op een bankrekening niet gezegd kan worden.

Waar investeren in vastgoed?

Het adagium bij investeren in vastgoed is: locatie, locatie, locatie. Echter, de aankoopprijs, het rendement, de zekerheid op het vinden van goede huurder, etc. varieert sterk afhankelijk van de exacte locatie van uw aankoop. Investeert u best in een grote stad of in een kleine gemeente? Beide situaties bieden voordelen. Vastgoed in een centrumstad biedt het voordeel van een sterke huurmarkt, onder invloed van een grotere bevolkingsinstroom, in ruil voor een vaak hogere aankoopprijs. Zo heeft u hier het meeste kans op stabiele huurinkomsten, aangezien de vraag het aanbod vaak overstijgt. Buiten de steden zien we over het algemeen iets lagere huuropbrengsten, maar soms overstijgt het huurrendement dat van een eigendom in de grootstad omwille van een sterk lagere aankoopprijs.

Wat is een goed rendement?

Dat is voor iedereen persoonlijk want afhankelijk van verschillende factoren:

• .      Locatie : Waar koopt u uw pand?
•        Type vastgoed : Koopt u bv. een handelspand dan wel een gebouw met meerdere eenheden?
•        Termijn : Wenst u bv een patrimonium op te bouwen over generaties heen vs een aankoop initieel voor eigen gebruik om op termijn te verhuren?
•        Grootorde van de investering: Gebruikt u enkel eigen middelen of gebruikt u bankmiddelen als hefboom om een grotere investering te kunnen maken?
•        Etc.

Algemeen is ons realistisch advies om voor Nieuwbouw te mikken op 2,5 à 3% en voor bestaand vastgoed op 3 tot 3,5%*. Al zijn er natuurlijk regelmatig ook buitenkansen waarbij het rendement nog hoger kan liggen. Let wel, ook het risico van de investering moet mee in rekening gebracht worden bij het bepalen of een investering geschikt is voor u.

* Contacteer ons indien u meer wil weten over hoe we tot deze rendementen komen.

Hoe bereken ik rendement?

Hier spelen 4 factoren een sleutelrol:

• Huuropbrengsten: Zal u het pand (vlot kunnen) verhuren?
• Meerwaarde op termijn: Hoeveel jaren alvorens u opnieuw verkoopt?
• Fiscale optimalisatie: Koopt u als eigen persoon of (deels) op de vennootschap? 
• Optimalisatie belastingen: Bent u een beroepskoper of particulier investeerder?

Elke pijler moet afzonderlijk bekeken en berekend worden om een totaalbeeld te krijgen van de investering en het rendement hierop. Uiteraard zijn nog heel wat andere factoren van toepassing: Afhankelijk van de bestemming van het vastgoed rekenen we hetzij exclusief of inclusief onroerende voorheffing, hetzij met 10 of 12 maanden huurinkomsten, etc.

Klinkt dit nogal ingewikkeld? Aarzel niet om onze collega Wouter te bellen voor een vrijblijvend adviesgesprek!

Hoeveel heb ik nodig om te investeren?

Dit is afhankelijk van welke soort investering u wenst te doen en moet voor iedereen persoonlijk bekeken worden: Wenst u uw middelen te beschermen tegen inflatie? Of verkiest u om uw geld optimaal te laten renderen? En kiest u ervoor dat de inkomende huurgelden een eventuele financiering af dekken of speelt dit geen rol? Etc.

Over het algemeen adviseren we dat een investering mogelijk is vanaf €40.000-€50.000. Vaak spreekt men van een 20-80 verhouding qua inbreng, waarbij 20% eigen middelen worden gevraagd alvorens een financiële instelling de overige 80% bereid is te ontlenen.

Hoe kan je een krediet gebruiken als hefboom voor je vastgoed investering?

Een hefboom is in deze context het vergroten van uw investeringskapitaal om sneller een groter resultaat en rendement te bekomen. Ofwel kan u bv 300.000€ eigen middelen investeren om 1 appartement te kopen ofwel kan u naar de bank gaan om bv 600.000€ extra te verkrijgen zodat u 3 appartementen kan aankopen. Logischerwijs, komen veel meer huurgelden binnen van 3 appartementen dan 1 en is ook de toekomstige, potentiële meerwaarde bij verkoop voordeliger bij 3 ipv 1 appartement. Belangrijk voor uw investering en het beoogde rendement is het optimaliseren van het krediet of kredieten om hier het maximale uit te halen. Dit moet altijd persoonlijk bekeken en vergeleken worden.

Wat is een Klassiek krediet vs een Bullet krediet?

1. Klassiek: uw afbetaling bevat een stuk kapitaal en een stuk intrest. Naarmate de termijn loopt zal je meer en meer kapitaal afbetalen en minder intrest. Meestal is dit in de vorm van vaste mensualiteiten.

2. Bullet: u betaalt enkel intresten af en op het einde van de looptijd van het bulletkrediet betaalt u het volledige kapitaal terug (bv bij herverkoop van het eigendom).

Investeer je beter in nieuwbouw of bestaand vastgoed?

Beiden hebben voor- en nadelen:

Bij bestaand vastgoed ligt het rendement vaak iets hoger, omdat het bijna direct verhuurd kan worden waardoor er direct opbrengsten zijn. Daar staat tegenover dat er doorheen de jaren grotere kans bestaat op kosten en/of renovatiewerken die moeten uitgevoerd worden.

Bij Nieuwbouw heeft u het voordeel dat er energiezuinig gebouwd wordt, wat lagere kosten voor utiliteiten met zich mee brengt, en u een zeer aantrekkelijk product heeft voor kandidaat-huurders op vlak van wensen & comfort. Dankzij de 10-jarige aansprakelijkheid van bouwheer & architect heeft u bovendien weinig tot geen kosten de eerste 10 jaar na aankoop. Daar staat tegenover dat de aankoop vaak hoger ligt (omwille van btw) en bijgevolg het rendement iets lager. Zeker wanneer de aankoop op plan gebeurt, is er bovendien ook sprake van een langere wachttijd vooraleer het verhuurd kan worden en er dus opbrengsten zijn.

Waarmee moet je rekening houden bij het verhuren van een eigendom?

1. Voldoet het aan de basisvereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid?
2. Is er een EPC aanwezig?
3. Zijn er rookmelders?
4. Verkeert de woning in goede staat van onderhoud ?
5. Zijn er bepaalde attesten nodig om het te mogen verhuren (bv studentenkamers)?
6. Wat is de correcte huurprijs ?
7. Welke (gemeenschappelijke) kosten mag je doorrekenen?
8. Heeft u een compleet en sluitend huurcontract?
9. Opmaak van plaatsbeschrijving
10. Hoe maakt u de huurwaarborg sluitend?
11. Registratie van het huurcontract (verplicht)
12. Is er een reglement van mede-eigendom (indien woning in mede-eigendom)?

Heeft u meer vragen over het verhuren van uw eigendom of wenst u ontzorgd te worden in deze materie? LEES HIER MEER over onze aanpak!