Uitbreiding 6% btw-tarief op afbraak en heropbouw

Op 17 december 2020 heeft de plenaire vergadering van de Kamer het ontwerp van programmawet aangenomen waarin een tijdelijke uitbreiding is voorzien van het verlaagd btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van woningen. Vanaf 1 januari 2021 kan de afbraak en de heropbouw van de enige en (hoofdzakelijk) eigen woning tijdelijk op het gehele Belgische grondgebied genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%. De regels zijn ook tijdelijk uitgebreid naar de verkoop van woningen of appartementen na afbraak (ook al zijn de projecten reeds lopend).

De regels voor werken van afbraak en heropbouw in de 32 steden

Reeds vandaag kan de afbraak en heropbouw van een woning, onder bepaalde voorwaarden, een verlaagd btw-tarief van 6% genieten. Eén van die voorwaarden is dat het gebouw gelegen moet zijn in één van de 32 bij koninklijk besluit vastgelegde steden (Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst).

Deze regel blijft van kracht. Werken bestaande uit de afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw van woningen kunnen in deze 32 steden nog steeds van het verlaagd btw-tarief genieten zelfs als de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van meer dan 200m² en ongeacht of de bouwheer de woning zelf zal bewonen, verkopen of verhuren.

De regels in 2021 en 2022 voor werken van afbraak en heropbouw op de rest van het Belgisch grondgebied of voor de verkoop van heropgebouwde woningen op het hele Belgisch grondgebied

In 2021 en 2022 vallen niet enkel afbraak- en heropbouwwerken op de rest van het Belgisch grondgebied (naast de 32 steden), maar ook de verkoop (van eigendom of zakelijke rechten) van op hetzelfde kadastraal perceel heropgerichte woningen door dezelfde persoon die de afbraak- en heropbouwwerken heeft uitgevoerd of laten uitvoeren, onder bepaalde voorwaarden onder het verlaagd btw-tarief van 6%.

  • Afbraak-en heropbouwwerken of verkoop aan particulieren van hun enige en hoofdzakelijk eigen woning

Volgende voorwaarden moeten vervuld zijn voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief:

  • De totale bewoonbare oppervlakte van de woning bedraagt niet meer dan 200m² gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. Enkel de volgende ruimtes waarvan de vloeroppervlakte groter is dan 4m² en de hoogte boven de vloer minstens 2m bedraagt, worden meegeteld: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en andere ruimtes bestemd voor huisvesting of voor de uitoefening van een beroepsmatige activiteit. Doordat bepaalde ruimtes niet worden meegeteld (o.a. wc’s, bergings, garages,..) zal het oppervlaktecriterium voor de meeste appartementen en woningen voor verkoop voldaan zijn.
  • De woning is bij de eerste ingebruikneming of inbezitneming de enige en hoofdzakelijk eigen woning van de bouwheer (in het geval van afbraak en heropbouwwerken) of van de koper (in het geval van de aankoop van een door de verkoper afgebroken en heropgebouwde woning). Wordt er samen opgericht of gekocht met de echtgeno(o)t(e) of de partner die mee eigendomsrechten verkrijgt op de betrokken woning, dan worden zij samen als één geheel beschouwd.
    Er wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de koper of bouwheer, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. Als de bouwheer of koper mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is van andere woningen in België of in het buitenland en deze rechten zijn op een andere manier verkregen dan via erfenis (vb. aankoop, schenking) dan kan het verlaagd tarief van 6% niet meer worden genoten. Er is wel een tolerantie voorzien voor het geval dat de bouwheer of de koper zijn enige en eigen woning die hij reeds bewoont en waar hij zijn domicilie heeft, heeft verkocht uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de heropgerichte woning. De verwoording van deze tolerantie lijkt op het eerste zicht restrictief (enkel de woning die de koper reeds bewoont zou nog tijdig verkocht kunnen worden). 
    Hoofdzakelijk eigen woning houdt in dat, als een deel van de woning gebruikt wordt voor een beroepsactiviteit, deze oppervlakte minder dan de helft van de totale oppervlakte mag omvatten. Is dat het geval, dan komen de volledige afbraak -en heroprichtingswerken of de volledige aankoop in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief.
    De bouwheer of koper -natuurlijke persoon moet bovendien zonder uitstel zijn domicilie hebben in de woning.
  • De afbraak en heropbouw moet gebeuren op hetzelfde kadastraal perceel (niet noodzakelijk op dezelfde plaats).  Bij afbraak en heropbouw komt het geregeld voor dat aangrenzende percelen worden gekocht en dat percelen worden samengevoegd of gesplitst in het kader van projectontwikkeling. In deze gevallen is het steeds aangewezen voorafgaand een schriftelijke ruling of beslissing aan te vragen zodat de situatie kan getoetst worden aan de gedragslijnen van de fiscus.
  • De af te breken constructie is significant. De afgebroken constructie moet geen woning zijn maar wel een gebouw in de zin van artikel 1,§ 9 btw-wetboek met een significante omvang (desgevallend in verhouding tot de opgerichte woningen). Dit betreft vaak een feitelijke discussie waarbij in het geval van twijfel best een voorafgaandelijke beslissing van de btw-administratie wordt gevraagd.
  • De oude constructies worden volledig gesloopt of er is sprake van vernieuwbouw. Het verlaagd tarief voor afbraak en heropbouw kan niet worden toegepast als er sprake is van renovatie. Ook dit betreft veelal een feitelijke discussie of de uitgevoerde werken in hoofdzaak nog steunen op de behouden dragende structuren.
  • De afbraak en heropbouw moet gebeuren door dezelfde persoon wat impliceert dat de bouwheer (de opdrachtgever) van de afbraak en de heropbouw dezelfde persoon moet zijn. Er kan uiteraard wel met meerdere onderaannemers gewerkt worden.
  • Voor lopende projecten kan het verlaagd tarief worden toegepast voor btw die opeisbaar wordt tussen 01.01.2021 en 31.12.2022.
    Voor werken van afbraak en heropbouw betekent dit in principe dat de werken nog niet werden gefactureerd (of betaald) voor 1 januari 2021. Ook werken die volledig voltooid zijn voor 1 december 2020 (vb. dakwerken die volledig klaar zijn in november) kunnen in principe niet meer genieten van het verlaagd tarief vermits btw in dat geval opeisbaar wordt op 15 december (zelfs indien nog geen factuur werd gestuurd). In principe moet de bouwheer voorafgaand aan de opeisbaarheid van de btw een verklaring indienen. In het geval van lopende projecten heeft de bouwheer tijd tot 31 maart 2021 om deze verklaring in te dienen.
    Voor verkopen op plan kunnen facturaties in 2021-2022 van het verlaagd tarief genieten zelfs als de contracten werden ondertekend voor 2021 en zelfs als eerdere schijven reeds werden gefactureerd vóór 2021. Ook woningen die afgewerkt maar nog niet verkocht zijn, kunnen in 2021 of 2022 nog geleverd worden aan 6% btw indien de overige voorwaarden vervuld zijn. De verklaring moet in het geval van verkoop op plan worden ingediend voor de overhandiging van de sleutels (dus na voltooiing van de werken). De verkoper moet de verklaring wel al mee laten ondertekenen door de koper voor hij zijn eerste factuur met 6% btw opstelt.
  • Afbraak-en heropbouwwerken of verkoop van woningen bestemd voor de verhuur aan of via een sociaal verhuurkantoor

Volgende voorwaarden moet vervuld zijn:

    • De bouwheer of de koper moet de woning ofwel verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, ofwel verhuren in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.
    • De verhuur moet minstens duren tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning.

Voor woningen bestemd voor verhuur aan of via een sociaal verhuurkantoor geldt geen oppervlaktebeperking.

Niet naleven van de voorwaarden

De voormelde voorwaarden inzake enige en hoofdzakelijk eigen woning, de domiciliëringsvereiste en de maximum bewoonbare oppervlakte moeten vervuld blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning.

Als voor de eigen woning tijdens de vijfjarige termijn niet langer is voldaan aan de voorwaarde inzake enige en hoofdzakelijk eigen woning, domiciliëring of maximum bewoonbare oppervlakte van 200m², dan moet de bouwheer x/5 van het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar van de wijziging en de nog komende jaren (vb. aankoop in 2021 – wijziging in 2022 dan moet er 4/5 worden terug gestort). In uitzonderlijke gevallen (vb. overlijden) is deze terugstorting niet vereist.

Hetzelfde geldt naar analogie voor de aan of via een sociaal verhuurkantoor verhuurde woning die binnen de vijftienjarige termijn niet langer het voorwerp is van zo’n verhuur. In dat geval moet x/15 van het genoten btw-voordeel teruggestort worden voor het jaar van de wijziging en de nog komende jaren.

De bouwheer of koper moet binnen de drie maanden vanaf de datum waarop niet langer aan de voormelde voorwaarden is voldaan, daarvan melding doen aan het bevoegd btw-controlekantoor, ook in het geval het genoten btw-voordeel niet moet worden terugbetaald aan de Staat ingevolge overmacht.

Uitsluitingen

Van de tijdelijke btw-verlaging zijn uitgesloten:

  • Voor werken inzake afbraak en heropbouw: werken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals tuinaanleg, oprichten van afsluitingen, constructie van zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties. Ook reiniging is uitgesloten.
  • Voor verkopen van woningen: het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties – de verkoopprijs moet dan worden uitgesplitst en dit deel kan niet genieten van het verlaagd tarief.

Conclusie

De uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw is een welgekomen maatregel voor de bouwsector.

De huidige regels laten evenwel veel ruimte voor interpretatie en een aantal vragen blijven vandaag onbeantwoord. Zeker in het geval van grotere bouwprojecten blijft er onzekerheid over wat kwalificeert als oude gebouwen van ‘significante omvang’ en wat het gevolg is als percelen worden gesplitst of samengevoegd. De wisselwerking met het Wetboek Economisch Recht en de impact hiervan op de prijsaanduiding (i.e. affichering inclusief of exclusief btw) is eveneens nog het voorwerp van discussie.