Alles wat je moet weten over de (bijna) verdwenen woonbonus

“Koop maar, een eigen huis is altijd goed. En het is voordelig voor de belastingen.” Het was voor generaties Vlamingen – baksteen in de maag – de laatste duw, net voor er getekend werd. En het klopte ook. Tot nu. Vanaf 1 januari 2020 liggen de zaken er anders voor.

Een eigen huis is nog altijd een goed gegeven. Dat je daardoor ook minder belastingen betaalt, is niet langer zo. De geïntegreerde woonbonus – en vooral de afschaffing ervan door de nieuwe Vlaamse regering – is onderwerp van veel nieuwsitems en nog meer meningen. Niets sluit uit dat er nog een vervolg op deze blog komt maar op dit moment, begin oktober 2019, is dit de stand van zaken.
 

Verliest iedereen nu de fiscale voordelen van de geïntegreerde woonbonus?

Niet iedereen, nee.

De woonbonus laat je – of liet je - toe de betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal in te brengen. Wie de woonbonus al geniet, blijft die genieten. Vooral nieuwe – jonge – toekomstige kopers zullen het dus voelen. Niet op de dag dat ze effectief een huis kopen, in januari 2020, maar de opgetelde belastingvoordelen lopen in de loop van een leven wel op. Op het eind van ‘de rit’ (de duurtijd van de lening) zullen kopers na januari 2020 een heel pak minder fiscaal voordeel hebben genoten dan iedereen voor hen.

Concreet? Een gemiddeld huis met een waarde tussen 250.000 euro en 300.000 euro levert vandaag een fiscaal voordeel op van 10.000 tot 20.000 euro. De verlaagde registratierechten daarentegen bedragen – eenmalig – 2.500 tot 3.000 euro.

Nieuwbouwers zijn nog slechter af omdat ze geen registratiekosten betalen. Jambon I verlaagt die van 7 naar 6 procent “in ruil voor de afschaffing van woonbonus” maar nieuwbouwers betalen btw, geen registratiekosten. Geen compensatie dus. En ook geen belastingvoordeel meer.

De afschaffing geldt niet voor tweede woningen (dat is federale materie) en strikt genomen is ook een herfinanciering ‘een voortzetting van de oorspronkelijke lening’. Een wederopname daarentegen (het opnieuw aanvullen van het al terugbetaalde kapitaal bij een verbouwing) geldt wel als een nieuwe lening en valt onder het nieuwe fiscale regime. Wie een nieuwe woning koopt, kan via een ‘pandwissel’ zijn oude lening dan weer laten doorlopen.

Het antwoord op de eerste vraag maakt dus meteen iets duidelijk: het blijft complex. De praktische mogelijkheid om zowel de verlaagde registratiekosten als de woonbonus te missen, leidde tot een lichte vorm van paniek bij de bevoegde politici. Laat je dus bijstaan. Vraag raad.

Is er een overgangsfase?

Nee, er komt géén overgangsfase. Dat benadrukte Vlaams minister voor Wonen Matthias Diependaele nog eens. Alleen aktes die voor 1 januari 2020 ondertekend werden, genieten nog van de woonbonus. Bij een vorige aanpassing aan de woonbonus was er wel een overgangsperiode, maar nu moet de leningsakte bij de notaris getekend worden, uiterlijk op 31 december 2019.

Er ontstond vervolgens onduidelijkheid rond de precieze situatie van wie dit jaar nog de zogenaamde compromis zou ondertekenen en pas volgend jaar de notariële akte. Die kopers dreigen én de woonbonus te missen én de verminderde registratierechten. Niet dus. Jan Jambon bevestigde in ‘De Zevende Dag’ van 6 oktober: het is één van beide. Punt.

Over hoeveel geld gaat de afschaffing van de woonbonus?

Het afschaffen van de geïntegreerde woonbonus is ‘een afschaffing van een belastingvoordeel’. Netto betekent dat: een belastingverhoging. Je betaalt dus uiteindelijk meer voor een woning, omdat je – in de jaren waarin je die aan het verwerven bent – geen belastingvoordeel meer geniet. Hoeveel precies, dat hangt onder andere af van de looptijd van je woonlening en je gezinssamenstelling, maar het loopt wel op tot maximaal 944 euro per belastingplichtige per jaar. Bedragen van dertig- tot veertigduizend euro zijn, weliswaar gespreid over een paar decennia, geen uitzondering.

Moeten we nu snel nog een huis kopen?

Wel … ja. Eigenlijk wel. Strikt genomen gaat het natuurlijk over de lening maar als je die lening nog voor 1 januari 2020 aangaat, de compromis nog in oktober getekend wordt en de akte bij de notaris nog voor 1 januari 2020 ondertekend raakt, scheelt het dus een pak centen. Als je twijfelt, of je overweegt het, dan maak je er beter nog werk van, voor de woonbonus verdwijnt.

Anderzijds: een huis is natuurlijk niet iets wat je zo even snel tussendoor aankoopt. En: er ‘snel werk van maken’ is in deze context ook niet zo simpel als het lijkt. Tussen de ondertekening van het compromis en het verlijden van de krediet- en aankoopakte bij de notaris gaan de maanden snel voorbij. Maximaal zijn het er vier, dus garanties zijn er al niet meer. Al lijken de notarissen de woonbonus-dossiers wel voorrang te gaan geven.

Beter vandaag dan morgen, dus?

Stel het bezoek aan je ERA makelaar in elk geval niet uit. Een vrijblijvend gesprek is altijd een mogelijkheid en met een ERA database van duizenden beschikbare panden kan het snel gaan. Misschien staat dat droomhuis gewoon al op je te wachten?

Met de daadkracht en efficiëntie van de ERA makelaar wordt ook de administratieve looptijd beperkt en komen alle handtekeningen zo snel mogelijk op de juiste plaats te staan.

Het is het waard.