Home | Blog | Vastgoed huren en verhuren in coronatijden

Vastgoed huren en verhuren in coronatijden

We are back! Welkom terug op ons kantoor!

Wij zijn klaar voor de nieuwe heropstart. Wij kijken er alvast naar uit om je opnieuw te ontvangen op ons kantoor en je onze gekende full service aan te bieden. Sedert 11 mei hebben wij opnieuw onze deuren geopend en werken wij niet langer vanuit 'ons kot'. Uiteraard respecteren we alle nodige maatregelen van social distancing en hygiëne, zodat we samen de verspreiding van het coronavirus kunnen inperken.  Aarzel niet om ons te contacteren om een afspraak te maken, een plaatsbezoek in te plannen of met allerhande (ver)huurvragen.

Het is voor ons enorm belangrijk dat onze kantoren veilig zijn voor zowel jou als voor onze werknemers. Wij nemen o.a. de volgende maatregelen:

Plaatsbezoek gepland met een vastgoedmakelaar?

Geen probleem! Deze video van het BIV Vlaanderen legt (ver)kopers en (ver)huurders op een heldere manier uit hoe plaatsbezoeken op een veilige manier zullen verlopen.

Maar laat ons ook nog even terugkijken op de lockdown periode in coronatijden. Hiervoor hebben we de huidige stand van zaken opgesplitst in dit luikje huren/verhuren en een blog over kopen/verkopen. Op die manier blijft het overzichtelijk. Alle activiteiten vanop afstand, zoals vermeld hieronder zijn uiteraard nog altijd mogelijk, indien dit je voorkeur geniet.

Huren en verhuren, er staken in ieder geval een aantal praktische problemen de kop op in deze coronatijden. De Huurdersbond heeft daar een aantal FAQ’s rond gebundeld, vanuit hun perspectief. Ook de Vlaamse overheid stelde al een overzicht op.

Er waren inderdaad veel vragen, waarop we hier ook heel wat antwoorden gaven. Coronatijden betekende niet dat toen alles op de schop ging en we zelf naar hartenlust konden invullen. Er waren – tot 19 april – een aantal zaken niet meer mogelijk. Een nieuw verhuurdossier opstarten was tijdens de veiligheidsperiode verboden. Plaatsbezoeken in functie van verhuur waren verboden, ook in lopende verhuurdossiers, voor particulieren en vastgoedkantoren. De opmaak van een intredende of uittredende plaatsbeschrijving mocht, maar enkel op mandaat en indien uitstel niet mogelijk was. Sleuteloverdracht kon, wanneer noodzakelijk in functie van een dringende verhuis en indien zo veilig mogelijk georganiseerd (sleutelkluis, depot …).

Let vooral op indien noodzakelijk, als uitstel niet mogelijk was, bij dringende verhuis …

Alles wat enigszins uit te stellen was, moest dus uitgesteld worden.

Vanuit de sector bleven we ons samen met onze vastgoedcollega’s en met het CIB en BIV inzetten om vanaf 20 april een aantal versoepelingen van de maatregelen te kunnen bekomen, om dringende dossiers en zaken zoals plaatsbeschrijvingen, beeldopnames e.a. in leegstaande panden toch te mogen uitvoeren.

Dat betekende dat de verhuurmarkt toen even zo goed als stil lag. Al waren er wel een pak situaties die lopende waren, net een eindpunt bereikten of bijvoorbeeld wettelijk vereist op bepaalde momenten moesten plaatsvinden. Wat dan?

Moest ik de huur nog betalen?

De belangrijkste vraag wellicht. Het antwoord hierop: ja. Alleszins. De basis blijft – altijd en overal – de volgende:
elke lopende huurovereenkomst blijft geldig. Met alle rechten en plichten die daarbij komen kijken.
Herstelling, onderhoud en huur zijn de drie pijlers daarin.

Of het nu om een winkel gaat, een huis, een appartement of een studentenkot: de huurovereenkomst blijft lopen.
De relatie tussen huurder en verhuurder verandert dus niet.

Anderzijds moest er wel wat wederzijds begrip zijn. Mensen spreken mensen. Huurders die problemen ondervonden, lieten dat best zo vlug mogelijk weten aan de verhuurder. Herstellingen konden ook niet altijd even vlot. Niemand was erbij gebaat dat er in deze periode geschillen ontstonden. Beter was het om samen naar een oplossing te streven die voor alle partijen goed was.

Wat als het huurcontract net afliep in deze periode?

Laat het ons erop houden dat verhuizen op die eigenste moment, ook al kon het wel voor dringende gevallen (mits je een beroep deed op een verhuisfirma of je verhuisde met de gezinsleden en de hulp van maximaal één extra persoon), geen levensnoodzakelijk gegeven was. Meestal niet. Alle uitstelbare zaken werden dus een beetje uitgesteld.

Toenmalige huurders, eventueel nieuwe huurders, eigenaars, dat waren natuurlijk al drie agenda’s van drie partijen … niet elke puzzel liet zich even vlot leggen. Anderzijds: de zoektocht naar nieuwe huurders kon in die weken ook niet van een leien dakje gaan en die nieuwe eigendom waar je als huurder in wou trekken en die nog volop verbouwd werd, had toen naar alle waarschijnlijkheid ook vertraging opgelopen.

Het redelijkheidsbeginsel en de maatschappelijke solidariteit speelden in deze periode de hoofdrol, dat mag duidelijk zijn.

Er waren natuurlijk situaties waarin het echt niet anders kon en dan gaven we op dat moment graag het woord aan de Vlaamse overheid. Er kwam namelijk meer bij kijken dan alleen de deur achter zich dicht trekken. Wie ging er opruimen? Waar moest je heen met afval? Hoe zat het met de waarborg? Enkel dringende verhuizen mochten nog doorgaan en verhuisploegen moesten geminimaliseerd worden tot één persoon, dus dat was sowieso niet evident.

Kon de huurder de opgezegde huurovereenkomst verlengen?

Volgens de letter van de aflopende huurovereenkomst – die drie maanden terug al correct opgezegd werd – moest daar een procedure met strikte vormvereisten aan voorafgaan. Maar, alweer, redelijkheid en solidariteit stonden toen centraal. Niemand kon zomaar op straat belanden.

De procedure waarlangs de huurder een verlenging wegens bijzondere omstandigheden (een buitengewone verlenging) kon vragen, was versoepeld. De coronacrisis werd uiteraard gedefinieerd als een bijzondere omstandigheid. De huurder kon het verzoek voor een verlenging gewoon via mail uitsturen. Die verlenging gebeurde minnelijk, met wederzijdse toestemming.

De overheid vroeg aan de verhuurders om zich daarin inschikkelijk op te stellen. Kon dat niet, dan besliste een rechter via spoedprocedure. Maar ook hij of zij ging het redelijkheidsbeginsel en de maatschappelijke solidariteit laten primeren. Men wou sowieso geen huisvestingsproblemen creëren en ging dus wellicht alleen in uitzonderlijke gevallen de huurder effectief uit huis zetten.

Net als in Vlaanderen waren zowel in Brussel als Wallonië uithuiszettingen tijdelijk geen optie.

Mochten er nog plaatsbeschrijvingen uitgevoerd worden?

In één woord: nee. Voor lopende dossiers kon het in principe wel nog, als het verliep volgens de procedure die door de overheid werd meegedeeld. In dat geval gebeurde dat ‘op mandaat’, dus zonder aanwezigheid van huurder of verhuurder. Niet-noodzakelijke plaatsbeschrijvingen moesten in elk geval uitgesteld worden.

Kon ik toen een nieuwe verhuurovereenkomst afsluiten? En wat met het opstellen van het benodigde EPC?

Een nieuw verhuurdossier opstarten was tijdens de veiligheidsperiode verboden. Sowieso konden er geen plaatsbeschrijvingen gebeuren. En wie een woning wou verhuren, kreeg enkele maanden uitstel voor de opmaak van een energieprestatiecertificaat (EPC). De Vlaamse regering besliste dat op 3 april 2020.

De civiele noodsituatie – die loopt van 20 maart tot en met 17 juli 2020 – werd met drie maanden verlengd wat betreft verhuur. Het EPC moet (sinds 20 maart 2020 en tot 17 oktober 2020) pas beschikbaar zijn op het moment dat de authentieke akte wordt verleden of bij het afsluiten van de huurovereenkomst.

Onze ERA makelaars bleven beschikbaar, weliswaar vanop afstand maar toch dichtbij, om alle vragen hierover te beantwoorden.

Kon de algemene vergadering doorgaan?

Nee. Algemene vergaderingen – die altijd bewust een fysieke vergadering van mede-eigenaars geweest zijn – toen plots vanop afstand laten verlopen, was geen optie die de wetgever wou opleggen. De algemene vergadering moest na afloop van de crisisperiode plaatsvinden, binnen vijf maanden. Zo kan een syndicus ook de zomermaanden overbruggen. Tijdens dit uitstel worden de mandaten van de syndicus en de leden van de raad van mede-eigenaars verlengd tot bij de eerstvolgende algemene vergadering.

Is dit pand niet iets voor jou?