Home | Blog | ERA Barometer 2019: EPC heeft grote impact op woningprijs

ERA Barometer 2019: EPC heeft grote impact op woningprijs

Aartselaar, 17 januari 2019 - Vandaag presenteerde ERA Belgium, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in België, samen met de KU Leuven, de resultaten van een studie naar de prijsontwikkeling van woningen in 2018 en de voorgaande jaren. Volgens de ERA-KU Leuven Vastgoedindex (EKVI) stegen in 2018 de prijzen van huizen in Vlaanderen met 4,8 procent en van appartementen zelfs met 5,3 procent ten opzichte van 2017. Aangezien de prijsstijgingen sinds 2008 in lijn lagen met de inflatie, is er de afgelopen twee jaar sprake van een versnelling. Opvallend is de invloed van energiekosten op de verkoopsnelheid en prijs.

ERA-KU Leuven Vastgoedindex
De KU Leuven ontwikkelde, in samenwerking met ERA Belgium, de ERA-KU Leuven Vastgoedindex (kortweg: EKVI). Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van éénzelfde woning in Vlaanderen weer. Anders dan de meest gerapporteerde cijfers, houdt de EKVI ook rekening met de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen, en houdt tevens rekening met alle mogelijke factoren die een positief of negatief effect op de prijs kunnen hebben. Op die manier wordt het prijsverloop van een gelijkaardige woning in kaart gebracht.

Vastgoedprijzen stijgen
De gemiddelde verkoopprijs van alle in Vlaanderen verkochte huizen (259 948 EUR) lag in 2018 2,08% hoger dan in 2017. Volgens de EKVI bedroeg de prijsstijging echter 4,8%, dat wil dus zeggen dat een koper in het vierde kwartaal van 2018 gemiddeld 4,8% meer wilde betalen voor exact dezelfde woning, op dezelfde ligging als in het vierde kwartaal van 2017.

Sinds 2008 volgt de prijsevolutie van woningen grotendeels de algemene inflatie, maar de afgelopen twee jaar stijgen de vastgoedprijzen terug sneller. Sven Damen, postdoctoraal onderzoeker en vastgoedeconoom bij de KU Leuven die de studie uitvoerde, licht toe: “Dat de vastgoedprijzen terug sneller konden stijgen ligt in lijn met de toegenomen inflatie, stabiele intrestvoeten, gedaalde werkloosheid en verminderde registratierechten.”

De gemiddelde verkoopprijs van alle types bestaande appartementen in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,8% naar 188.877 EUR. De werkelijke prijsstijging van éénzelfde appartement bedroeg in 2018 5,3%.

Ook in Brussel stegen de prijzen van bestaande appartementen met 4,7% in 2018 ten opzichte van 2017.

Ontleencapaciteit bepaalt woningprijs
Wetenschappelijk expert Sven Damen voerde eveneens onderzoek naar de historische prijsontwikkeling van woningen. “Op lange termijn zien we dat de ontleencapaciteit van huishoudens de woningprijs bepaalt. De ontleencapaciteit wordt bepaald door de evolutie van het inkomen, de intrestvoet en de woonfiscaliteit.

Dat de evolutie van de woningprijs in lijn ligt met de evolutie van de ontleencapaciteit betekent uiteraard niet dat woningprijzen niet zouden kunnen dalen. Bij een stijging van de intrestvoet met 0,5 procentpunt daalt de ontleencapaciteit met 5%. Al is er op korte termijn nog niet onmiddellijk sprake van dergelijke stijging in de intrestvoeten.” aldus Damen.

De invloed van het Energieprestatiecertificaat (EPC)
In opdracht van het Vlaams Energieagentschap (VEA) onderzocht Damen tevens de relatie tussen de energetische kenmerken van woningen, de verkoopprijs en de verwachte verkooptijd.

  • Een daling van de EPC score met 100 zorgt gemiddeld voor een 2,3% (woonhuizen) of 1,8% (appartementen) hogere verkoopprijs. Het effect wordt sterker bij lagere EPC scores.
  • Woonhuizen met een EPC score tussen 100-199 zijn gemiddeld 10,9% meer waard dan woningen met een EPC tussen 400-499. Deze woonhuizen worden gemiddeld 25% (25 dagen) sneller verkocht.

Energetische kenmerken worden belangrijker over de tijd. Voor de introductie van het EPC in november 2008 was de minwaarde van enkele beglazing gemiddeld -4,1%. Sinds 2009 is de minwaarde van enkele beglazing gemiddeld -5,4%. Ook andere energetische kenmerken zoals dakisolatie en de staat van de woning zijn belangrijker geworden over de tijd.

Verkoopsnelheid
Huizen werden in 2018 sneller verkocht dan in het jaar voordien. Dat duurde in 2017 in Vlaanderen gemiddeld 97 dagen, in Brussel in 107 dagen en in Wallonië 120 dagen. In 2018 was dat respectievelijk nog maar 95, 84 en 120 dagen.

Appartementen wisselen meestal iets minder snel van eigenaar. In Vlaanderen was dat 124 dagen, in Brussel 96 en in Wallonië 121.

Vraagprijs versus verkoopprijs
Het is algemeen bekend dat de vraagprijs niet gelijk is aan de effectieve verkoopprijs. In 2017 bedroeg het verschil voor huizen 7,3 % in Vlaanderen. In 2018 was dat 6,6%. In Brussel was dat verschil in 2017 slechts 4,2%, nu ligt dat meer in lijn met Vlaanderen met 6,7%.

Deze ontwikkeling sluit aan bij de economische principes; als de woningen sneller verkocht worden, zullen de prijzen sneller stijgen.

Wanneer (ver)kopen we?
De helft van de Belgische kopers is tussen 25 en 40 jaar oud. De grootste groep van kopers zit in de leeftijdscategorie van 25- tot 30-jarigen. De studie toont aan dat de leeftijd waarop Belgen vastgoed aankopen opschuift. In vergelijking met 2010, groeit vooral de groep van 30- tot 35-jarigen.

Verkopers zijn er te vinden in alle leeftijden van 25 tot 90 jaar, maar ruim 50% van de verkopers bevindt zich tussen de 45 en 70 jaar.

Stabiele vooruitzichten
Iain Cook, bestuurder ERA Belgium verwacht geen grote veranderingen in het aantal transacties of de prijzen in 2019: “Het vertrouwen in vastgoed blijft onverminderd groot, en zo ook de wens om een woning te bezitten. Wat wel verandert is de populariteit van bepaalde woningen. De kopers worden zich nu echt bewust van de energiekost, die meer dan ooit een rol zal spelen bij de beslissing een bepaald type woning al dan niet te kopen. Dat kan haast ook niet anders want vanaf 1 januari zijn verkopers verplicht om ook in Vlaanderen heel duidelijk het energielabel bij iedere verkoopadvertentie te plaatsen. Hierdoor kunnen kopers onmiddellijk zien hoe energiezuinig een woning is. ”

De rente blijft vooralsnog onverminderd laag en het is niet te verwachten dat de banken hun kredietbeleid op korte termijn verder zullen aanpassen. Er is natuurlijk wel de nodige onzekerheid over de economische ontwikkelingen op Europese en Belgische schaal, wat zullen de gevolgen zijn van de verkiezingen, Brexit, een vertragende Duitse economie…”, legt Cook uit.

De belangstelling van beleggers in vastgoed blijft hoog. Dit komt door slechte alternatieven, vastrentende waarden die onverminderd een zeer laag rendement blijven geven en aandelen die het afgelopen jaar flinke klappen kregen”, sluit Iain Cook van ERA Belgium af.  

VTM-nieuws: Het energiepeil heeft een impact op de woningprijs

Is dit pand niet iets voor jou?