Afbreken en nieuw bouwen aan verlaagd btw-tarief van 6%
De federale regering besliste in het kader van het energieakkoord om het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen in heel België met één jaar te verlengen. De maatregel die initieel werd ingevoerd op 1 januari 2021 en eind 2022 zou aflopen, werd dus verlengd tot 31 december 2023. Om enigszins tegemoet te komen aan de scherp stijgende energieprijzen, werd ook een tijdelijke btw-verlaging voor de plaatsing van warmtepompen, zonneboilers en zonnepanelen voorzien.
Het doel van deze maatregel is drievoudig.
1. Het geeft de bouwsector maar ook de belastingplichtige koper een serieuze fiscale injectie. Afbraak en heropbouw aan een verlaagd btw-tarief van 6% in plaats van de traditionele 21%, het scheelt een pak.
2. Om gezinnen en alleenstaanden financieel te helpen om hun woning energiezuinig te maken, wordt ook de btw op de installatie van zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers verlaagd naar 6%. Deze btw-verlaging is geldig sinds 1 april 2022 en loopt tot 31 december 2023. De btw-verlaging geldt voor woningen jonger dan 10 jaar met inbegrip van nieuwbouwwoningen en woningen heropgebouwd na afbraak. Voor woningen ouder dan 10 jaar bestaat op heden al een regime waarbij de installatie aan 6% kan.
3. Wellicht had je het al gemerkt, maar we zitten ook volop in een ecologische transitie. Iedereen moeten ondertussen BEN kennen en zijn, er is de bouwshift en dit verlaagde btw-tarief zal voor een snellere vernieuwing van ons verouderde woningpatrimonium zorgen.
Voldoende goede redenen dus om de btw-verlaging naar 6% te verlengen voor afbraak en heropbouw.
Maar er was dus al een dergelijke regeling?
Klopt: in 32 zogenaamde 6%-steden gaat men op deze manier al veel langer leegstand en verloedering te lijf. Bovendien was er nog iets: renovatiewerken aan alle andere woningen ouder dan 10 jaar konden ook al aan een verlaagd btw-tarief van 6%.
De definitie van ‘renovatie’, daar valt evenwel geen ‘afbraak en heropbouw’ onder. De tijdelijke btw-verlaging opent die mogelijkheid nu wel.
Kleine kanttekening: de bestaande regelingen blijven net zo goed bestaan. Dat lijkt een opeenstapeling te gaan worden maar in de praktijk komt het er vooral op neer dat vrijwel elk afbraak- en heropbouwproject via één of andere weg het verlaagde tarief kan genieten. En dat is – zie de drie redenen om het btw-tarief van 6% in te voeren – best een goede zaak.
Aan welke voorwaarden moet een project voldoen?
Er moet iets ‘oud’ verdwijnen en plaats maken voor iets ‘nieuw’, dat is duidelijk. De voorwaarden zijn ook dezelfde voor woningen in zowel Vlaanderen, Wallonië als Brussel gezien het om een federale maatregel gaat.
Oud
Wat er precies afgebroken moet worden om aanspraak te kunnen maken op het verlaagde tarief, is niet helemaal afgebakend. Het woord ‘significant’ wordt gebruikt: de afbraak moet dus voldoende de moeite zijn. In de praktijk hangt dat af van een administratieve beslissing. Onder andere omdat in de 32 stadsgebieden al heel wat uiteenlopende voorbeelden zijn – en daar vrijwel geen bezwaren gemaakt worden om bezwaren te maken – lijkt dat, hoewel dus subjectief, behoorlijk goed te lopen.
Nieuw
Wat er in de plaats mag komen, is wel beschreven. Het einddoel moet altijd één van deze twee mogelijkheden zijn:
- een natuurlijk persoon die zelf de nieuwe woning zal bewonen (5 jaar, als enige, eigen woning)
- een rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar
Die twee resultaten kan je bekomen via een bouwonderneming als tussenstation. Want een belangrijke aanvulling in deze regeling is dat het verlaagde 6% btw-tarief nu ook geldt voor verkoop van afgebroken en heropgebouwde gebouwen. Dat is in de eerdere regeling voor de 32 centrumsteden niet voorzien.
De nieuwe woning mag een oppervlakte van maximaal 200 m² hebben. In het geval van een meergezinswoning telt de maximale oppervlakte per appartement.
Zijn we er dan?
Bijna.
De leverancier van de woning moet een aantal administratieve verplichtingen vervullen vóór er gefactureerd wordt. De FOD Financiën voorzag een FAQ met alle info over de aangifte van een afbraak- en heropbouwproject als koper of bouwpromotor.
Voor omgevingsvergunningen die pas vanaf 1 juli 2023 worden aangevraagd, wordt de btw-verlaging beperkt tot 25% van het totale bedrag van het in de aanvraag opgenomen bedrag. Dit om te vermijden dat eind 2023 nog snel voorschotfacturen uitgereikt zouden worden om van het verlaagd tarief gebruik te kunnen maken.Als je kan aantonen dat het in 2023 gefactureerde bedrag overeenstemt met de in 2023 daadwerkelijk voltooide handelingen, komt het volledige bedrag van de werken wel in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief.
Het blijft wetgeving, dus laat je vooral goed bijstaan door de juiste mensen. Je lokale ERA makelaar zal met zeer veel plezier en nog meer enthousiasme alles in goede banen leiden en kan je dus ook de nieuwbouwprojecten aanwijzen die in aanmerking komen voor een aankoop aan 6% btw.
Hou dus zeker het aanbod op onze nieuwbouwsite in de gaten of blader eens door ons ERA Nieuwbouwmagazine.