ERA Barometer

ERA Barometer

“Woningen werden opnieuw duurder”

 

Op 25 januari 2017  maakte ERA, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in België, voor het twaalfde jaar op rij de resultaten van de ERA Barometer bekend. Dat is een jaarlijkse analyse van de Belgische woningmarkt. De  belangrijkste conclusie die Iain Cook, managing director van ERA Belgium, daaruit trekt: “Woningen werden opnieuw duurder”.

ERA-KU Leuven Vastgoedindex: de prijs van Vlaamse woningen nam toe

Dr. Roel Helgers van de KU Leuven ontwikkelde met Sven Damen, doctoraalstudent aan de KU Leuven, en in samenwerking met ERA Belgium de ERA-KU Leuven Vastgoedindex (kortweg: EKVI). Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer. Waar de standaard gerapporteerde verkoopprijzen enkel de gemiddelde transactieprijzen weergeven van woningen, zonder rekening te houden met de respectievelijke grootte, afwerking of ligging van de verkochte woningen, doet de ERA-KU Leuven Vastgoedindex dat wel door alle mogelijke factoren die een positief, maar ook een negatief effect op de prijs kunnen hebben, mee te tellen.

Volgens deze vastgoedindex stegen de prijzen van woonhuizen in Vlaanderen gemiddeld met 2,45% in 2016 ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2015. Voor het laatste kwartaal van 2016 bedroeg de stijging ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2015 zelfs 3,08%. Voor appartementen in Vlaanderen werd een bescheiden stijging met 0,45% opgetekend voor 2016. “De geobserveerde prijsstijgingen voor het jaar 2016 liggen in lijn met de inflatie en de verdere daling van de hypothecaire rentevoet ten opzichte van 2015”, stelt Sven Damen.

Opmerkelijk is dat wanneer nieuwbouwappartementen mee in rekening genomen worden, er sprake is van een lichte prijsdaling (-0,4%) voor 2016. Aangezien de ERA-KU Leuven Vastgoedindex rekening houdt met een breed spectrum aan kwantitatieve en kwalitatieve elementen van de woning, maakt deze (lichte) prijsdaling duidelijk dat er een lichte voorkeur is voor bestaande appartementen ten opzichte van nieuwbouwappartementen.

Voor de ERA-barometer van januari 2017 werd niet alleen de ERA-KU Leuven Vastgoedindex van een update voorzien, maar werd ook het onderliggende hedonische prijzenmodel verder aangescherpt. Zo waren Helgers en Damen in staat nog meer van de geobserveerde variatie in woningprijzen te verklaren aan de hand van het model. “We kunnen nu maar liefst 84% van de geobserveerde prijsvariatie verklaren aan de hand van ons model. Op deze manier kunnen we ontwikkelingen in de vastgoedmarkt nog beter monitoren dan voorheen”, stelt Helgers.

Zeezicht en afstand tot de kustlijn cruciaal voor de prijs van kustappartementen

Voor het eerst konden Helgers en Damen ook het effect van zeezicht voor kustappartementen berekenen. Ze vergeleken de verkoopprijzen van kustappartementen met en zonder zeezicht en vonden dat er voor een appartement met zeezicht gemiddeld een meerprijs wordt betaald van ongeveer 17%. Wanneer het appartement gelegen is op de zeedijk en beschikt over zeezicht loop het prijsverschil zelfs op tot 26%. Ook zicht op de duinen wordt positief gewaardeerd (+2,8%) door kopers.

Ze onderzochten eveneens of de afstand tot de kustlijn een invloed uitoefent op de prijs van appartementen in de kustgemeentes. De resultaten toonden aan dat een verder identiek appartement gelegen 400 meter van de kustlijn gemiddeld 17,5% goedkoper is dan één gelegen langs de kustlijn. Een verdere interessante bevinding is dat de prijs vooral de eerste 100 meter sterk afneemt (-7,3%). Nadien bedraagt de daling gemiddeld nog ‘slechts’ 3,4% per 100 meter. Helgers: “Wanneer kopers een appartement kopen in de kustgemeenten zijn zij bereid een duidelijke meerprijs te betalen voor appartementen gelegen op een toplocatie. Het aloude vastgoedadagium ‘location, location, location’ is hier zeker nog steeds zeer sterk van toepassing.”

De ware prijsontwikkeling van appartementen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Waar de ERA-KU Leuven Vastgoedindex voorheen enkel beschikbaar was voor woonhuizen en appartementen gelegen in het Vlaams Gewest, ontwikkelden ze ook een soortgelijke index voor appartementen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Net als de EKVI voor Vlaamse woonhuizen en appartementen houdt deze prijsindex rekening met de karakteristieken van de verkochte appartementen.

De resultaten tonen aan dat de prijs van appartementen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 2011 met 14,07% zijn gestegen. De prijzen van appartementen stegen het afgelopen kalenderjaar met ongeveer 2% ten opzichte van 2015. Meer nog dan in Vlaanderen blijkt de locatie een bepalende factor voor de verkoopprijs. Zo is een appartement gelegen langs de Louisalaan maar liefst dubbel zo duur als eenzelfde appartement gelegen in Sint-Jans-Molenbeek.

Verder tonen de resultaten aan dat de nabijheid tot een park en metrostation een positieve invloed heeft op de prijs van een appartement. De nabijheid van industrieel gebied heeft dan weer een negatieve impact op de prijs. “Het is werkelijk opvallend dat de prijzen van verder identieke appartementen zo gigantisch kunnen verschillen naargelang de locatie”, stelt Helgers vast.

Net als de EKVI voor Vlaamse woonhuizen en appartementen heeft deze vastgoedindex als grote voordeel dat zij op frequente en snelle basis berekend kan worden. Helgers: “Op deze manier kunnen we nieuwe marktontwikkelingen sneller en nauwkeuriger opvolgen dan voorheen.

Dit is bijzonder interessant met het oog op de onlangs doorgevoerde hervorming van de vastgoedfiscaliteit in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest”, vindt Damen.

Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs onveranderd

Dat niet alle woningen aan de vraagprijs worden verkocht, is een bekend gegeven. Maar hoeveel procent onder de vraagprijs wordt een woning nu eigenlijk verkocht?

Iain Cook legt uit: “De initiële vraagprijs van een huis bedroeg in 2016 256.518 euro, maar de gemiddelde onderhandelde verkoopprijs bedroeg 239.551 euro. Dat is een prijsverschil van gemiddeld 7% tussen de prijs waarmee de woning als eerste werd aangeboden en de uiteindelijk bedongen prijs.” Hij vervolgt: “Natuurlijk is dat lang niet altijd het geval. Wat we duidelijk zien is dat woningen die correct geprijsd zijn, snel worden verkocht aan de vraagprijs of misschien iets eronder. Maar woningen waarvan de vraagprijs eerder aan de hoge kant is, staan langer te koop en de verkoopprijs kan gemakkelijk 10% of meer onder de eerste vraagprijs liggen.”

Bij bestaande appartementen is het verschil even groot, maar nieuwbouw wordt uiteraard aan een vaste prijs verkocht.

Huizen verkopen sneller dan appartementen

De ERA makelaars verkochten in Vlaanderen een huis in gemiddeld 99 dagen, dat is een week sneller dan in 2015. Huizen verwisselden in Wallonië het afgelopen jaar gemiddeld in 111 dagen van eigenaar, dat is bijna 2 weken sneller dan in 2015 (122 dagen) en in Brussel was dat in 100 dagen, wat 14 dagen sneller is dan in 2015.

In Vlaanderen stonden bestaande appartementen (dus exclusief nieuwbouw) daarentegen 141 dagen te koop, wat bijna 2 weken langer is dan in 2015. In Wallonië werden appartementen met 111 dagen te koop (wat 3 dagen sneller is dan in 2015) echter wel sneller verkocht dan in Vlaanderen. Ook in Brussel werden appartementen vorig jaar sneller verkocht; in 103 dagen, wat zelfs bijna 3 weken sneller is dan in 2015.

Vooruitzichten

Het management van ERA is optimistisch over de Belgische woningmarkt voor de komende jaren. Cook: “Een waarschijnlijke verhoging van de hypotheekrente zal zich allicht vertalen in een lichte prijscorrectie in de meeste segmenten van de woningmarkt. Door een almaar toenemende vraag -vooral naar kleinere woningen - is een terugval echter uitgesloten. Er is immers een trend naar steeds minder inwoners per huishouden en België ligt wat dat betreft boven het Europese gemiddelde. Ook de instroom van nieuwe Belgen zet druk op de woningmarkt. Deze druk bevindt zich hoofdzakelijk aan de onderkant van de markt, maar zorgt wel voor een doorstromingseffect naar boven toe.”

Bienvenue chez ERA Peeters & Verboven

Acheter ou vendre?
Les agents immobiliers ERA donnent des conseils professionnels et axés sur les résultats.
Vous trouverez certainement un agent immobilier ERA près de chez vous.

Biens en vedette de ERA Peeters & Verboven