Een opschortende voorwaarde voor financiering is NIET standaard

Al te vaak worden wij geconfronteerd met kandidaat-kopers die denken dat een opschortende voorwaarde voor financiering standaard in de koopovereenkomst opgenomen moet worden. Bankbedienden schijnen dat zo uit te leggen, maar dat is absoluut niet het geval. Om dit begrijpen helpt het om beide standpunten te belichten.

Jij bent de koper
Je bent sterk geïnteresseerd in de aankoop van een bouwgrond of een woning. Maar er zijn kapers op de kust. Om zeker te zijn dat de woonst of grond je niet ontglipt, wil je liefst zo snel mogelijk een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) tekenen met de eigenaar. Alleen ben je nog niet zeker dat je bankier jou ook zal volgen in mijn plannen en je een hypothecaire lening wil geven. Je hebt al verkennende gesprekken met je bank gevoerd, maar die gesprekken waren nog niet concreet genoeg. Geen enkele bank heeft jou al met zekerheid kunnen zeggen dat je die lening zal krijgen. En in elke verkoopovereenkomst staat dat de koper aan de verkoper een schadevergoeding (meestal 10 procent) van de verkoopprijs verschuldigd is als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat. Dat wil je niet riskeren.

Dan lijkt de oplossing eenvoudig: je vraagt de verkoper om een compromis te ondertekenen onder de opschortende voorwaarde dat je een financiering bekomt bij de bank. In zo'n opschortende voorwaarde staat dat jij binnen een bepaalde termijn (twee weken? drie weken? een maand? zes weken?) bij een aantal banken een hypothecaire lening probeert los te krijgen. Veelal zal ook het bedrag worden vermeld waarvoor men een lening gaat vragen. Die opschortende voorwaarde is geen handig middeltje om je nog te bedenken en alsnog van de verkoop af te geraken. Je moet wel degelijk de nodige inspanningen leveren om effectief een lening te krijgen.

Als jij bij het aflopen van de termijn niets van je hebt laten horen, dan is de opschortende voorwaarde vervuld en is de verkoop rond. Maar als je binnen de gestelde termijn twee weigeringen van banken inlevert, dan vervalt de verkoop. Dat klinkt allemaal heel simpel en heel veel banken zullen doen alsof dit vanzelfsprekend is. Maar dat is het niet. Bekijk het even vanuit de positie van de verkoper.

Jij bent de verkoper
Je hebt je huis nog maar net te koop staan en dat blijkt flink in de smaak te vallen bij kandidaat-kopers. Al tijdens één van de eerste bezichtigingen is er een kandidaat die het wil kopen, maar die vraagt een clausule van opschortende voorwaarde voor financiering. Hij is namelijk nog niet zeker dat hij jouw huis echt kan kopen. Je hebt daar wel begrip voor en je wil je huis natuurlijk snel verkopen, maar er staan de komende dagen nog meer bezichtigingen ingepland en er blijven nieuwe kandidaat-kopers bellen voor een bezoek.

Als verkoper is zo'n opschortende voorwaarde een hele beperking: je kan niet meer aan een ander verkopen. Maar als die kandidaat over enkele weken meldt dat het niet gelukt is bij de banken, dan is er helemaal geen verkoop. De verkoopovereenkomst gaat dan teniet en de verkoper blijft achter met lege handen. Ondertussen is er veel kostbare tijd verloren gegaan. En er zijn zoveel kandidaat-kopers afgewezen. Je kan die allemaal terugbellen, maar er zullen er al veel zijn die ondertussen een andere woning gekocht hebben. En diegenen die wel nog komen kijken, voelen dat er zaken te doen zijn want nu sta jij als verkoper een stuk zwakker dan een paar weken geleden.

Nee, je beslist dat je die opschortende voorwaarde niet gaat aanvaarden. Je laat alle bezichtigingen gewoon doorgaan en wacht op een koper die wel zijn huiswerk gemaakt heeft en niet vraagt dat zulke voorwaarde wordt ingelast... Dan ben je dadelijk zeker van de verkoop in plaats van weken in onzekerheid te moeten leven. Verkocht is dan ook echt verkocht!

Bienvenue chez ERA Wyers

Acheter ou vendre ? Les agents immobiliers ERA donnent des conseils professionnels et axés sur les résultats. 
Vous trouverez certainement un agent immobilier ERA près de chez vous. 
Devenez agent immobilier ERA ? Découvrez l'effet ERA.

Biens en vedette de ERA Wyers