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ERA Baromètre 2019 : Le CPE a un impact considérable sur le prix de l’immobilier

Aartselaar, le 17 janvier 2019 - Aujourd’hui, ERA Belgium, le plus grand réseau d’agents immobiliers de Belgique, a présenté, en collaboration avec la KU Leuven, les résultats d’une enquête concernant l’évolution du prix des logements en 2018 et les années précédentes. Selon l’Index immobilier ERA-KU Leuven (EKVI), les prix des maisons et des appartements en Flandre ont respectivement augmenté de 4,8 % et de 5,3 % par rapport à 2017. Alors que les hausses de prix observées depuis 2008 étaient proportionnelles à l’inflation, on peut parler d’accélération depuis deux ans. On notera l’influence des coûts énergétiques sur le délai de vente et le prix.

Index immobilier ERA-KU Leuven
La KU Leuven a développé, en collaboration avec ERA Belgium, l’Index immobilier ERA-KU Leuven (EKVI en abrégé). Cet indice unique reflète l’évolution réelle du prix d’une même habitation en Flandre. Contrairement aux chiffres les plus souvent rapportés, l’EKVI tient compte de la superficie, des finitions et de la situation géographique des biens vendus ainsi que de tous les facteurs imaginables susceptibles d’avoir un impact positif ou négatif sur le prix. L’indice donne ainsi une idée de l’évolution du prix d’une habitation comparable.

Les prix de l’immobilier augmentent
Le prix de vente moyen de toutes les maisons vendues en Flandre (259 948 €) en 2018 était 2,08 % supérieur à celui de 2017. L’EKVI fait néanmoins état d’une hausse des prix de 4,8 %. Conclusion : au quatrième trimestre 2018, un acheteur était disposé à payer 4,8 % de plus qu’au quatrième trimestre 2017 pour exactement la même habitation, située au même endroit.

Alors que l’évolution des prix des logements suivait pour une grande part celle de l’inflation depuis 2008, les prix de l’immobilier recommencent à augmenter plus vite depuis deux ans. Sven Damen, chercheur postdoctoral et économiste immobilier à la KU Leuven, qui a réalisé l’enquête : « L’accélération de l’augmentation des prix de l’immobilier est dans la lignée de la hausse de l’inflation, de la stabilité des taux d’intérêt, du recul du chômage et de la réduction des droits d’enregistrement. »

Le prix de vente moyen de tous les types d’appartements existants en Flandre a augmenté de 4,8 % l’an dernier, pour atteindre 188 877 €. L’augmentation réelle du prix d’un même appartement était de 5,3 % en 2018.

À Bruxelles aussi, les prix des appartements existants ont augmenté de 4,7 % entre 2017 et 2018.

La capacité d’emprunt détermine le prix de l’immobilier
L’expert scientifique Sven Damen a également étudié l’évolution historique des prix des habitations. « À long terme, on constate que les prix de l’immobilier dépendent de la capacité d’emprunt des ménages. Celle-ci est fonction de l’évolution des revenus, du taux d’intérêt et de la fiscalité immobilière. »

Et Damen de poursuivre : « Le fait que l’évolution du prix de l’immobilier suive celle de la capacité d’emprunt ne veut bien sûr pas dire que les prix de l’immobilier ne pourraient pas baisser. Une augmentation de 0,5 point de pourcentage du taux d’intérêt ferait baisser la capacité d’emprunt de 5 %. Il n’est toutefois pas question d’une telle hausse des taux d’intérêt à court terme. » 

L’influence du certificat de performance énergétique (CPE)
À la demande de la Vlaams Energieagentschap (VEA, l’agence flamande de l’énergie), Sven Damen s’est également penché sur la relation entre les caractéristiques énergétiques des habitations, le prix de vente et le délai de vente escompté.

  • Une diminution de 100 points du CPE entraîne une augmentation moyenne du prix de 2,3 % pour les maisons et de 1,8 % pour les appartements. L’effet est encore plus marqué quand les scores du CPE sont faibles.
  • Les maisons dont le score est compris entre 100 et 199 valent, en moyenne, 10,9 % de plus que les maisons ayant un score de 400 à 499. Leur délai de vente est en moyenne 25 % (25 jours) plus court.

Les caractéristiques énergétiques gagnent progressivement en importance. Avant l’apparition du CPE en novembre 2008, la perte de valeur du simple vitrage était en moyenne de -4,1 %. Depuis 2009, elle est de 5,4 %. D’autres caractéristiques énergétiques ont désormais aussi plus de poids, notamment l’isolation de la toiture et l’état de l’habitation.

Délai de vente
Les maisons se sont vendues plus rapidement en 2018 que l’année précédente. En 2017, le délai moyen était de 97 jours en Flandre, 107 jours à Bruxelles et 120 jours en Wallonie, contre respectivement 95, 84 et 120 jours en 2018.

Les appartements changent généralement un peu moins vite de propriétaire. Le délai est de 124 jours en Flandre, 96 jours à Bruxelles et 121 jours en Wallonie.

Prix demandé par rapport au prix de vente
C’est bien connu : le prix demandé est rarement le prix payé. En 2017, la différence entre les deux s’élevait à 7,3 % en Flandre pour les maisons, contre 6,6 % en 2018. À Bruxelles, alors que la différence n’était que de 4,2 % en 2017, elle s’élève désormais à 6,7 % et correspond donc davantage à celle observée en Flandre.

Cette évolution est conforme aux principes économiques : si les maisons se vendent plus vite, les prix augmentent plus vite.

Quand vendons ou achetons-nous ?
La moitié des acheteurs belges ont entre 25 et 40 ans. Le plus grand groupe d’acheteurs se trouve dans la tranche d’âge 25-30 ans. L’étude fait état d‘une augmentation de l’âge auquel les Belges acquièrent un bien immobilier. Par rapport à 2010, c’est le groupe des 30-35 ans qui augmente le plus nettement.

On vend à tous les âges : de 25 à 90 ans. Néanmoins, un peu plus de 50 % des vendeurs ont entre 45 et 70 ans.

Prévisions stables
Iain Cook, administrateur d’ERA Belgium, ne prévoit pas de changements majeurs au niveau du nombre de transactions et des prix en 2019 : « La confiance dans l’immobilier reste ferme, de même que la volonté de posséder une habitation. Ce qui change, par contre, c’est la popularité de certains biens immobiliers. Les acheteurs s’intéressent de plus en plus aux coûts énergétiques. Ceux-ci pèseront plus que jamais dans la balance au moment d’acheter ou non tel ou tel type d’habitation. C’est inévitable quand on sait que depuis le 1er janvier, les vendeurs sont obligés, en Flandre, d’apposer clairement le label énergétique sur chaque annonce immobilière. Les acheteurs auront ainsi d’emblée une idée de l’efficacité énergétique d’une habitation. »

« Pour l’instant, les taux sont encore bas et les banques ne devraient pas adapter leur politique de crédit à court terme. Il règne bien sûr une incertitude quant aux développements économiques en Belgique et en Europe. Il est encore difficile d’évaluer précisément les conséquences des élections, du Brexit, du ralentissement de l’économie allemande… », explique Cook.

« L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier reste élevé. Cela s’explique par le manque d’attrait des alternatives, par le rendement toujours très faible des valeurs à taux fixes et par les sérieux revers subis sur le front des actions l’an dernier », conclut Iain Cook d’ERA Belgium.

Ce bien ne serait-il pas pour vous ?