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ERA Baromètre 2018 : Des habitations moins chères qu’il y a 10 ans

Aartselaar, 18 janvier 2018 – Aujourd’hui, ERA Belgium, le plus grand réseau d’agents immobiliers de Belgique/Flandres, présente en collaboration avec la KU Leuven, les résultats d’une enquête concernant l’évolution du prix des logements en 2017 et les années précédentes. L’enquête démontre ce que les professionnels du secteur immobilier soupçonnaient depuis longtemps : les prix corrigés des habitations n’ont pas autant augmenté qu’on le prétend parfois.

Index immobilier ERA-KU

Sven Damen, chercheur postdoctoral et économiste immobilier à la KU Leuven, a développé en collaboration avec ERA Belgium, l’Index Immobilier ERA-KU Leuven (EKVI). Cet index unique reflète l’évolution réelle du prix des habitations en Flandres. Alors que les prix de vente standards rapportés ne reflètent que les prix moyens des transactions, sans prendre en considération la taille, la finition ou la situation des habitations vendues, l’Index Immobilier ERA-KU Leuven tient compte de tous les facteurs qui peuvent avoir un effet positif – ou négatif – sur le prix d’un bien immobilier. 

Le prix de vente moyen non-corrigé (ou le prix de vente standard rapporté) d’une habitation en Flandres a augmenté l’an passé de 4,91% pour atteindre un prix de vente de 260.267 EUR. Par rapport à 2008, cela représente une augmentation de prix de 23,1%. Cependant, lorsque l’on tient compte de la qualité, de la surface, de la finition, etc. – ce que l’on appelle l’estimation de prix hédonique –, le prix des habitations n’a augmenté "que" de 15,7% au cours des 10 dernières années.

Sven Damen : “Depuis quelques années, nous analysons les prix de vente des habitations, corrigés pour tous les facteurs qui peuvent avoir une influence sur le prix, comme la surface, le type d’habitation, le nombre de chambres, la finition, la situation et bien d’autres éléments encore. C’est ce que l’on appelle l’index de prix hédonique. Nous travaillons sur base d’une information détaillée qu’ERA a mise à notre disposition. À la lecture de cette analyse, il ressort que les prix réels d’une seule et même habitation – et donc, lorsque nous comparons une pomme avec une pomme – n’ont pas autant augmenté qu’on le pense généralement. Si l’on tient également compte de l’inflation, les prix réels sont même moins élevés qu’il y a 10 ans, avec une baisse de 3,4%.”

Alain Declercq, analyste chez ERA, poursuit : “Si l’on tient compte aussi de l’évolution salariale, on constate que les habitations sont aujourd’hui plus abordables qu’au début de cette décennie.”

Le prix de vente moyen d’un appartement existant n’a augmenté que de 0,2% l’année passée, pour atteindre un prix de 181.871 EUR.  D’après l’EKVI, les prix n’ont augmenté l’an passé "que" de 1,3% et de 19% au cours des 10 dernières années.

Les appartements existants sont confrontés à la concurrence des biens neufs. Les exigences plus strictes –  notamment en termes d’isolation, de sécurité, etc. –  qui sont établies par les autorités, mais aussi le manque de confort – parfois dû à un mauvais entretien – des appartements plus vieux, mettent la pression sur les prix de ces appartements.  

À Bruxelles, l’EKVI a constaté en 2016 une diminution du prix des appartements existants de 1,89% par rapport à 2017. Il est possible que cette baisse de prix soit consécutive aux changements en matière de fiscalité immobilière. Depuis 2017, le bonus logement a été remplacé par une majoration de l’abattement des droits d’enregistrement. L’avantage des droits d’enregistrement réduits est moindre que l’avantage du bonus logement, ce qui entraîne un effet d’atténuation des prix.

Le prix demandé pour une habitation est rarement payé. C’est bien connu. Cependant, cette différence n’est pas vraiment significative. En 2016, elle était en moyenne de 7% pour toutes les habitations. En 2017, cette différence était en moyenne de 6%. Une exception toutefois : Bruxelles, où la différence de prix est en moyenne de 2% seulement.

En 2017, il a fallu en moyenne 102 jours aux agents ERA pour vendre une maison en Flandres, 79 jours à Bruxelles et 111 jours en Wallonie. Cela fait en moyenne 2 jours de plus qu’en 2016. En revanche, il a fallu une semaine de moins pour vendre un appartement qu’en 2016. En Flandres, cela se traduit par une présence de 133 jours sur le marché de l’immobilier, 90 jours à Bruxelles et 139 jours en Wallonie.

 

Influences saisonnières

Nous savons bien sûr qu’il est bien plus sympa d’acheter une maison au printemps et en été qu’en automne et en hiver, mais les prix sont-ils alors plus élevés en ces saisons ? À première vue, oui : depuis 2005, les prix augmentent en moyenne de 2,07% au printemps et de 1,86% en été. En hiver, les prix des habitations augmentent en moyenne de 0,73% seulement et en automne, ils diminuent de 0,73%. Mais lorsque l’on considère des paramètres comme le type de construction, l’âge de l’habitation et le jardin ou la terrasse, l’enquête de la KU Leuven démontre que la croissance moyenne plus élevée en été et au printemps s’explique par le fait qu’à cette période, plus d’habitations sont vendues sur de plus grandes parcelles, et notamment plus d’habitations de type ouvert. En ces saisons, le jardin affiche aussi toute sa splendeur. 

Un autre élément intéressant est le fait qu’en été, on vend surtout des maisons de fabrication plus récente.

Éoliennes

Damen a également enquêté pour savoir si la présence d’une éolienne pouvait avoir un effet négatif sur le prix d’une habitation. Il ressort de cette étude que les habitations qui sont établies dans un rayon de 500 mètres d’une éolienne, sont en moyenne 3,5% moins chères que des habitations qui se trouvent plus loin. Cette différence de prix évolue jusqu’à moins 2,7% à 500-2.000 mètres d’une éolienne, moins 1,3% à 2.000-2.500 mètres, moins 1,1% à 2.500-3.000 mètres et n’est plus significative d’un point de vue statistique si l’éolienne se situe à plus de 3 kilomètres de l’habitation.

Prévisions

Quelles sont les attentes d’ERA concernant l’évolution du marché de l’immobilier en 2018 ? Iain Cook, administrateur d’ERA Belgium : « L’économie tourne à plein régime, le taux hypothécaire est plus bas que jamais et les droits d’enregistrement ont été réduits… Tout est donc en place pour une augmentation de la demande et donc, des prix. Cependant, d’autres facteurs exerceront une pression sur les prix.

D’abord, il est plus que probable que le taux se mette à augmenter progressivement – l’BCE va ajuster son programme d’achat - ce qui signifie que les prêteurs hypothécaires pourront prêter à des prix moins compétitifs. Par conséquent, les taux d'intérêt hypothécaires augmenteront eux aussi progressivement. Ensuite, les banques deviendront également plus strictes pour l’octroi de crédit supérieur à 80% du prix d’achat. Cela signifie que moins de personnes pourront acheter l’habitation de leurs rêves ou qu’elles devront payer plus pour leur crédit. En troisième lieu, les marchés boursiers ont retrouvé la confiance des investisseurs, qui se détournent dès lors légèrement – mais pas totalement – des achats immobiliers. Enfin, les acheteurs en Flandres pourraient reporter leur achat d'une habitation de plus de 200.000 € jusqu’à la réduction des droits d'enregistrement. Personnellement, je ne recommande pas un report parce qu’à cause de ces mêmes acheteurs, les prix devraient augmenter de quelque 3%. »

La réduction des droits d’enregistrement a-t-elle donc lieu d’être ? Iain Cook : « Certainement, parce que cela profitera à la mobilité. Il y a peu de pays dans lesquels on déménage aussi peu qu’en Belgique. Il y a également très peu de pays où il y a tant d’embouteillages, tout simplement parce que chez nous, la population active n’a pas le réflexe de déménager. La période de récupération des coûts supplémentaires s’ajoutant aux coûts d’achat d’une habitation – peut-être plus proche du lieu de travail –, est en effet très longue.

Ce bien ne serait-il pas pour vous ?