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Démolitions et nouvelles constructions à un taux de TVA réduit de 6%

Depuis le 1er janvier 2021, la démolition et la reconstruction d'une habitation privée sont temporairement soumises à un nouveau taux de TVA réduit de 6% dans toute la Belgique. N'était-ce pas déjà le cas auparavant ? Eh bien, dans 32 grands centres urbains, il existe effectivement une réglementation distincte qui reste d’application.

Pourquoi un taux de TVA différent de 6% pour la démolition et la reconstruction est-il encore nécessaire ? La question peut se poser, mais l'objet de cette nouvelle mesure – qui s'applique pour l'instant jusqu'au 31 décembre 2022 – est triple.

  1. Elle donne au secteur de la construction – mais aussi à l'acheteur assujetti – une importante injection fiscale. Démolition et reconstruction à un taux de TVA réduit de 6% au lieu des 21% traditionnels, cela fait une grande différence.
  2. Construire une maison moins chère, cela profite aux citoyens et aux familles tout en remplissant les carnets de commandes désespérément vides des entrepreneurs. L'économie a besoin d'air et d'oxygène après 2020.
  3. Vous l'avez peut-être déjà remarqué, mais nous sommes actuellement en pleine transition écologique. Aujourd’hui, tout le monde doit être QNE, le bouwshift bat son plein et ce taux de TVA réduit favorisera un renouvellement plus rapide de notre patrimoine de logements anciens.

Des raisons suffisantes, donc, pour introduire la réduction de TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction.

Mais il existait déjà un régime de ce type, non ? 

En effet : dans 32 villes dites à 6%, cela fait longtemps déjà que l’on s’attaque aux logements inoccupés ou détériorés de cette manière. Parallèlement, les travaux de rénovation de tous les autres logements de plus de 10 ans, pouvaient déjà se faire à un taux de TVA réduit de 6%.

La définition de ‘rénovation’ n'inclut cependant pas ‘démolition et reconstruction’. La nouvelle réduction temporaire de la TVA ouvre désormais cette possibilité.

Petite remarque : les régimes actuels continueront d'exister en parallèle. On peut avoir l’impression que les réglementations se multiplient, mais en pratique, cela signifie surtout que désormais, presque tous les ‘projets de démolition et de reconstruction’ peuvent bénéficier du taux réduit d'une manière ou d'une autre. Et c'est – voyez les trois raisons de l'introduction du taux de TVA de 6% – une très bonne chose.

À quelles conditions un projet doit-il répondre ? 

Quelque chose de ‘vieux’ doit disparaître et faire place à quelque chose de ‘nouveau’, c'est clair.

Vieux 
Ce qui doit être démoli exactement pour pouvoir bénéficier du taux réduit n'est pas tout à fait clair. Le mot ‘significatif’ est utilisé : la démolition doit donc en valoir la peine. En pratique, cela dépend donc d'une décision administrative. En partie parce qu'il existe déjà de très nombreux exemples différents dans les 32 zones urbaines, et que – même si certaines objections peuvent être soulevées –, cela semble se dérouler relativement bien.

Nouveau 
En revanche, ce qui doit remplacer ce ‘vieux’ bâtiment est clairement décrit. L'objectif final doit toujours être l'une des deux possibilités suivantes :

(1) une personne physique qui occupera elle-même le nouveau logement (pendant 5 ans, en tant que propriétaire unique)

(2) une personne physique ou morale qui louera le nouveau logement dans le cadre d'une politique sociale pendant au moins 15 ans.

Ces deux résultats peuvent être obtenus en utilisant une entreprise de construction comme intermédiaire. Parce que – et c'est nouveau ! – un ajout important dans ce régime est que le taux réduit de TVA de 6% s'applique désormais également à la vente de bâtiments démolis et reconstruits. Cela n'était pas prévu dans le régime précédent pour les 32 centres urbains.

La nouvelle maison peut avoir une superficie maximale de 200 m². Dans le cas d'une habitation multifamiliale (immeuble à appartements), il s'agit de la surface maximale par appartement.

Et c’est tout ? 

Presque.

Le fournisseur du logement doit remplir un certain nombre d'obligations administratives avant de pouvoir facturer. Le taux réduit de TVA est entré en vigueur le 1e janvier 2021, mais les projets en cours peuvent également être éligibles si les déclarations nécessaires sont soumises avant le 31 mars 2021. Le SPF Finances a fourni une FAQ contenant tous les documents nécessaires qui doivent être remplis.

Cela reste une législation, alors veillez à être assisté par les bonnes personnes. Votre agent immobilier ERA local se fera un plaisir de tout régler pour vous afin que vous puissiez effectivement vendre un projet de construction neuve à partir de janvier 2021 au taux de TVA de 6%.

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Ce bien ne serait-il pas pour vous ?