Accueil | Blog | Chèque Habitat versus ‘woonbonus’ flamand

Chèque Habitat versus ‘woonbonus’ flamand

Le woonbonus (prime au logement) flamand disparaîtra le 1er janvier 2020. Et ensuite ? Et qu’en est-il à Bruxelles et en Wallonie ? Ai-je encore intérêt à acheter une habitation dans ces deux régions ?

Posséder sa maison est toujours une bonne chose. En revanche, à partir du 1er janvier 2020, cela ne nous permettra plus de payer moins d’impôts en Flandres. À Bruxelles et en Wallonie, la situation est toutefois très différente. Nous tentons ici de vous fournir plus d'explications sur les trois approches différentes. Rien ne nous dit que les choses ne vont pas encore évoluer – vous en serez les premiers informés via ce blog -, mais voici où nous en sommes à la mi-octobre 2019. 

La suppression du woonbonus intégré suscite beaucoup d'insatisfaction en Flandres. En fait, c'est une réponse tardive du nouveau gouvernement flamand, car à Bruxelles et en Wallonie, les cartes avaient déjà été redistribuées en 2016. 

La sixième réforme de l'État (2011-2014) a transféré de nombreux pouvoirs des institutions du niveau fédéral aux communautés et aux régions. L'un d'entre eux – les dépenses fiscales (prêt hypothécaire) – a déjà conduit à la suppression ou à l'ajustement de la prime de logement (fédérale) en Wallonie et à Bruxelles en 2016.

 

Qu’est-ce que le woonbonus ? 

Le woonbonus vous permet de déduire fiscalement les intérêts versés, les amortissements en capital et les primes de l’assurance solde restant dû.

 

Quelle est la situation dans la région de Bruxelles-Capitale ?

Dans la région de Bruxelles-Capitale, la prime au logement a été remplacée le 1er janvier 2017 par une exemption plus élevée des droits d’enregistrement. Autrement dit, là non plus, vous ne pouvez plus entrer votre prêt hypothécaire dans votre déclaration fiscale. Cela ressemble à ce que la Flandre introduira en janvier 2020, même si cette réforme est déjà bien établie à Bruxelles.

Toute personne qui achète à Bruxelles une maison pour elle-même ne bénéficie pas d'une prime au logement, mais profite d'une exemption des droits d'enregistrement pouvant aller jusqu'à 175.000 euros pour une maison d'une valeur maximale de 500.000 euros. Ces droits d'enregistrement s’élèvent à 12,5%, ce qui se traduit par un avantage maximum et unique de 21.875 euros. En d'autres termes : 12,5% des droits d'inscription à 175.000 euros. 

Il y a des conditions à respecter :

  • La maison en question doit avoir une valeur maximale de 500.000 euros
  • Vous n’avez pas d’autre habitation en pleine propriété
  • L'acheteur doit résider dans l’habitation achetée dans les 2 ans suivant l'enregistrement de l'acte d'achat. Dans le cas d’un appartement en construction ou sur plan, cela peut se prolonger jusqu’à 3 ans.
  • L’habitation achetée est la résidence principale de l’acheteur pendant au moins 5 ans.

Dans le cas d’une maison d’une valeur supérieure à 500.000 euros, vous payez en tant qu’acheteur 12,5% de droits d’enregistrement. Depuis le 1er janvier 2018, une exemption de la première tranche de 87.500 euros est également prévue pour l’achat de terrains à bâtir, ce qui représente une économie de 10.937,50 euros.

 

Comment la Wallonie traite-elle le Chèque Habitat ? 

La Wallonie adopte une approche tout à fait différente et a remplacé en 2016 la prime au logement par le Chèque Habitat. Ce ‘chèque habitation’ est déterminé en fonction de votre revenu et du nombre d'enfants à charge et non de vos remboursements de crédit. L’avantage est limité dans le temps : il est fiscalement déductible sur 20 ans (au maximum pendant 10 ans, après quoi la prestation est réduite de moitié).

  • Revenu net imposable de 21.000 euros ou moins ? 
    Vous avez droit à une réduction d’impôt de 1.520 euros.
  • Revenu net imposable supérieur à 21.000 euros mais inférieur à 81.000 euros ? 
    La partie supérieure à 21.000 euros est multipliée par 1,275% et ce montant est déduit de 1.520 euros.
  • Revenu supérieur à 81.000 euros ?
    Pas de réduction d’impôt.

De plus, un montant forfaitaire de 125 euros par enfant à charge est ajouté à ce montant de base, réparti entre les deux parents.

Tout ce que vous devez savoir sur le woonbonus sur le point de disparaitre en Flandres

Est-ce que tout le monde perd désormais les avantages fiscaux du woonbonus intégré ? 
Non, pas tout le monde.

La prime au logement vous permet – ou vous permettait – de déduire fiscalement les intérêts payés, les amortissements en capital et les primes de l'assurance solde restant dû. Ceux qui bénéficient déjà du woonbonus continueront d’en profiter. En revanche, les nouveaux – jeunes – futurs acquéreurs sentiront la différence. Pas le jour où ils achèteront réellement une maison, en janvier 2020, mais les avantages fiscaux cumulés augmentent au cours d’une vie. À la fin du ‘parcours » (la durée du prêt), tous ceux qui auront acheté une habitation après janvier 2020 auront bénéficié d'avantages fiscaux bien moindres que ceux qui les ont précédés.

Concrètement ? Une maison moyenne dont la valeur est comprise entre 250.000 et 300.000 euros offre aujourd’hui un avantage fiscal de 10.000 à 20.000 euros. Les droits d’enregistrement réduits, en revanche, s’élèvent – une fois seulement – de 2.500 à 3.000 euros.

Ceux qui construisent un bien neuf sont encore moins bien lotis, parce qu'ils ne paient pas de droits d’enregistrement. Jambon I abaisse ce pourcentage de 7 à 6% "en échange de l'abolition du woonbonus", mais les nouveaux constructeurs paient la TVA et non les droits d’enregistrement. Aucune compensation, donc. Et plus le moindre avantage fiscal.

L’abrogation ne s’applique pas aux résidences secondaires (ce qui relève de la compétence fédérale) et, à proprement parler, un refinancement est également ‘une prolongation du prêt initial’. En revanche, une reprise d’encours (reconstitution du capital déjà remboursé en cas de rénovation) est considérée comme un nouveau prêt et relève du nouveau régime fiscal. Qui achète une nouvelle habitation peut reconduire son ancien prêt via un ‘changement de propriété’.

Y a-t-il une phrase de transition ?

Non, il n’y a pas de phase de transition. Le ministre du logement flamand Matthias Diependaele a bien insisté sur ce point. Tous les actes signés avant le 1er janvier 2020 bénéficient encore du woonbonus. Lors d’une révision précédente du woonbonus, il y avait bien eu une période de transition, mais cette fois-ci, l'acte de prêt doit être signé chez le notaire, au plus tard le 31 décembre 2019.

Des incertitudes sont apparues quant à la situation précise de qui signerait le compromis cette année encore et l'acte notarié seulement l'année prochaine. Ces acquéreurs risquent non seulement de rater le woonbonus, mais aussi de passer à côté des droits d’enregistrement réduits. Pas terrible, donc. Comme Jan Jambon l’a confirmé dans l’émission ‘De Zevende Dag’ du 6 octobre dernier : ​​ce sera l'un des deux. Point final.

 

À combien s’élève la suppression du woonbonus ?

La suppression du woonbonus intégré, c’est ‘la suppression d'un avantage fiscal’. Autrement dit : c’est une hausse des impôts. À terme, vous payez donc plus pour une maison car, au cours des années pendant lesquelles vous la remboursez, vous ne bénéficiez plus d’un avantage fiscal. Le montant exact de cet avantage dépend notamment de la durée de votre prêt immobilier et de la composition de votre famille, mais en gros, cela peut s’élever jusqu’à 944 euros par contribuable et par an. Des montants de trente à quarante mille euros, bien que répartis sur quelques décennies, ne font donc pas exception.

 

Devons-nous donc vite acheter une maison ?

Eh bien… en fait, oui. Bien sûr, tout s’articule autour du prêt, mais si vous contractez celui-ci avant le 1er janvier 2020, le compromis peut encore être signé en octobre et l’acte notarial avant le 1er janvier 2020. Au final, cela vous permet de réaliser des économies substantielles. Si vous hésitez encore ou si vous envisagez sérieusement l’achat d’une habitation, il est préférable d’agir avant la disparition du woonbonus.

D’autre part, une maison ne s’achète pas à la légère. Et dans ce contexte, ‘aller vite’ n’est donc pas aussi simple que ça. Entre la signature du compromis et l'exécution de l'acte de crédit et d’achat chez le notaire, il peut se passer jusqu’à quatre mois. Il n'y a donc plus de garanties. Même si, à l’heure actuelle, les notaires semblent donner la priorité aux dossiers associés au woonbonus…

 

Alors, aujourd’hui plutôt que demain ?

Quoi qu’il en soit, ne remettez pas votre rendez-vous avec votre agent immobilier ERA. Un entretien sans engagement est toujours possible et avec une banque de données ERA comprenant des milliers de biens disponibles, cela peut aller vite. Peut-être la maison de vos rêves vous attend-elle déjà ?

Grâce à la détermination et à l'efficacité de l’agent immobilier ERA, la durée administrative est également limitée et tous les documents utiles seront signés au bon endroit le plus rapidement possible.

Ça vaut le coup, n’est-ce pas ?

Ce bien ne serait-il pas pour vous ?