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| Les habitations sont plus chères, mais le logement est moins cher |
| Aartselaar, 15/01/2013 15:21:04 -
ERA, le plus grand réseau d’agents immobiliers de Belgique, révèle aujourd’hui les résultats de son Baromètre. Il s’agit d’une analyse annuelle du marché immobilier belge. Le prix des biens a encore augmenté en 2012, mais les charges ont à nouveau baissé. Le marché du logement est clairement à son zénith. |
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Vous pouvez télécharger des photos et le rapport complet du Baromètre ERA via : http://www.newsenginepr.com/documents/era.xml
Depuis 2005, ERA publie chaque année son Baromètre. ERA s’appuie à cet effet sur les données récoltées de toutes les informations d’achat et de vente de ses 117 agences actives dans tout le pays, et compare régulièrement ces informations avec les mêmes données de ses départements situés dans d’autres pays européens.
Baisse des transactions à cause du durcissement des politiques bancaires
Le nombre de biens mis en vente en 2012 a augmenté, mais le nombre de ventes a diminué. Les agents immobiliers ERA ont enregistré en moyenne une hausse de 2,5 % de biens à vendre, mais une baisse de 6 % des ventes effectives par rapport à 2011, en raison de la détérioration des conditions de financement. Selon Iain Cook, Managing Director d’ERA Belgium, la demande n’était pas moindre, mais de nombreuses transactions n’ont pu aboutir en raison du non-octroi du financement : « Nous devons de plus en plus souvent vendre un bien plusieurs fois[1] avant qu’un acheteur n’obtienne le financement. Les banques sont tout simplement devenues plus intransigeantes, ce qui n’est d’ailleurs pas un mauvais point sur le long terme. »
Avant la crise de 2008, il était possible d’obtenir un financement de 120 % du prix d’achat, ce pourcentage a ensuite baissé jusqu’à 90 %, maximum 100 %. À l’heure actuelle, il est même difficile d’obtenir un financement à 90 %. Iain Cook : « En conséquence, une personne qui achète un bien à 200.000 euros doit aujourd’hui disposer d’un capital propre de 50.000 euros, tandis qu’en 2008, 10.000 ou maximum 20.000 euros suffisaient. Obtenir un financement dure aussi beaucoup plus longtemps. Auparavant, tout était réglé en 1 à 2 semaines, alors qu’à présent il faut facilement compter 3 à 4 semaines, avec des critères qui se sont durcis. »
« L’apport propre doit non seulement être plus élevé, mais les banques examinent, je pense à juste titre, aussi le montant disponible qu’il reste aux acheteurs après leur remboursement mensuel, et celui-ci doit être d’au moins 1.000 euros en fonction de la situation familiale » , ajoute Pol Vanacker, co-administrateur chez ERA Belgium.
En 2010, ERA vendait encore 74 % des maisons que le réseau avait en portefeuille. Ce pourcentage a progressivement baissé jusqu’à 62 % l’an dernier. Iain Cook est convaincu que c’est essentiellement à cause des propriétaires qui ne sont pas prêts à adapter leur prix aux conditions changeantes du marché : « Le marché dans lequel nous nous trouvons actuellement est un marché régi par les acheteurs où ce sont ces derniers qui déterminent le prix d’un bien, et non les vendeurs. Les propriétaires qui mettent leur logement en vente sans tenir compte de cette situation vendent leur bien plus lentement, voire pas du tout. »
Nouvelle hausse du prix des transactions, baisse des charges hypothécaires
En Belgique, le prix d’une maison de référence (une maison trois chambres) a augmenté en moyenne de 4 % en 2012 : il est passé d’un peu moins de 220.000 euros en 2011 à 227.500 euros. En Flandre, le prix est passé de 227.000 à 234.500 euros, soit une hausse de 3 %. À l’échelle nationale, le prix de tous les biens (donc pas uniquement les maisons de référence 3 chambres) a augmenté d’en moyenne 2 %, passant de 228.000 à 232.000 euros. En Flandre, la hausse n’était que de 1 % : de 236.000 en 2011 à 238.000 euros en 2012. En Wallonie, le prix des transactions a même baissé de 2,5 % : de 180.500 à 176.000 euros.
Les prix des appartements 2 chambres sont restés sensiblement similaires, à 175.000 euros.
Bien que les prix aient à nouveau augmenté, l’achat d’un bien n’a pas été plus cher au cours de l’année écoulée. Les prix de vente ont augmenté de 11 % entre 2007 et 2012, mais au cours de cette même période, l’indice salarial a augmenté de 10 % et les charges hypothécaires mensuelles pour une maison de référence ont baissé de 5 % : de 1.423 euros par mois à 1.354 euros par mois pour un crédit d’une durée de 20 ans finançant 80 % de l’achat. « Et l’on ne tient pas compte du fait que de nombreux acheteurs n’ont pas pris une hypothèque standard de 20 ans, mais beaucoup plus souvent de 25 ou 30 ans, voire davantage, ce qui fait encore baisser les charges mensuelles réelles. L’affirmation souvent entendue selon laquelle les biens immobiliers sont devenus impayables est donc fausse. Les charges par rapport au revenu étaient simplement inférieures de 4 % qu’il y a 5 ans. Ce qui c’est réellement passé, c’est que nous achetons des biens plus chers, si bien que le prix de vente moyen de tous les biens réunis était plus élevé. Comme les banques sont devenues plus frileuses et demandent un apport propre plus important, l’achat d’un bien n’est pas facilité. De plus, la hausse massive des prix de l’énergie a très certainement contribué au sentiment selon lequel les biens sont devenus plus chers » , explique Iain Cook.
Les biens restent en vente plus longtemps, surtout à Bruxelles
En 2011, la maison de référence 3 chambres changeait de propriétaire en un peu moins de 3 mois, plus précisément 88 jours. En 2012, elle restait en vente en moyenne 87 jours. L’appartement de référence 2 chambres restait un peu plus longtemps sur le marché des ventes. En 2012, il fallait 113 jours avant qu’un contrat soit signé avec l’acheteur d’un appartement, alors que ce chiffre n’était que de 101 jours en 2011.
À Bruxelles, ce chiffre a augmenté encore davantage. Les maisons y sont restées en vente en moyenne 123 jours, contre 81 en 2011, et les appartements changeaient de propriétaire après 106 jours, contre 79 en 2011.
Les vendeurs adaptent les prix demandés
La différence entre le premier prix demandé (le prix auquel un bien a été proposé pour la première fois sur le marché) et le prix de vente final a légèrement baissé : il est passé d’un peu moins de 10 % en 2011 à 8,5 % en 2012. Iain Cook : « Cela indique que les vendeurs sont prêts à suivre les conseils du courtier ERA, et qu’ils ne demandent pas un prix trop élevé pour leur bien. »
« Il s’agit bien entendu de la différence des prix des biens vendus. Ceux qui ne sont pas encore vendus ou ne parviennent carrément pas à se vendre ne sont pas repris dans ces chiffres » , souligne toutefois Alain Declercq, analyste et Senior Consultant chez ERA. Il ajoute : « La différence de prix des biens qui se sont vendus en moins de 30 jours était d’à peine 3 %, et cela atteint progressivement 10 % pour les biens qui ont besoin de 3 à 4 mois pour être vendus, et 13 % et plus pour les habitations qui sont seulement vendues après 6 mois. » La conclusion est claire : une vente rapide débute par un prix demandé réaliste.
International
La Belgique se démarque par rapport à la plupart des pays européens. Dans bon nombre de pays d’Europe, les prix de l’immobilier ont baissé et le nombre de transactions accuse une forte réduction. Seules l’Allemagne et la Belgique font exception à la règle. Aux USA, le pays dans lequel la crise de l’immobilier a débuté, les prix recommencent à grimper pour la première fois en cinq ans et le nombre de transactions augmente lui aussi.
Perspectives
ERA est d’avis que les prix de tous les biens jusqu’à environ 250.000 euros n’augmenteront plus, tandis que les prix des maisons comprises entre 250.000 et 1 million d’euros devraient baisser de 5 à 10 % au cours des 24 prochains mois, et que les prix des maisons au-delà d’un million – si elles se vendent – baisseront probablement de 10 à 20 %. ERA pense que l’éclatement de la bulle immobilière n’est pas à l’ordre du jour.
[1] Un bien est vendu sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement. Par le passé, il est arrivé que l’acheteur
n’obtienne pas son financement et que la vente soit annulée. Par conséquent, le bien était à nouveau remis en vente et à
nouveau « vendu », dans l’espoir bien sûr que le second « acheteur » ne soient pas confronté au même problème. Dans le temps,
ce phénomène était rare, mais il est beaucoup plus fréquent aujourd’hui que l’acheteur soit pour ainsi dire certain d’obtenir un
financement et qu’au moment décisif il soit refusé. Dans ce cas, le bien doit être à nouveau vendu.
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