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| Aartselaar, le 14 septembre 2004 - ERA, un groupement de 85 agents immobiliers de qualité, présente aujourd´hui son analyse du secteur l´immobilier résidentiel. L´étude révèle les chiffres concrets de l´an dernier et reprend les prévisions pour 2004. Les données sont réparties par pays européen. Les chiffres d´ERA se basent sur les statistiques nationales et les résultats des plus de 1000 agences ERA en Europe. Outre l´évolution des prix, la présence d´ERA dans 14 pays européens permet de mettre d´autres éléments en lumière. |
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Malgré les hausses de prix, les habitations belges restent les moins chères d´Europe, à un pays près. Les prix de l´immobilier résidentiel ont augmenté de 8 % en 2003. D´après les prévisions, ce pourcentage devrait encore augmenter en 2004. L´amnistie fiscale, alliée è la réduction d´impôt sur les donations des parents aux enfants, incitera beaucoup de Belges à investir dans l´immobilier. Par ailleurs, grâce à l´adhésion des 10 nouveaux Etats membres européens, 10 000 familles chercheront à se loger à Bruxelles ou dans les environs ces prochaines années. Bruxelles reste la capitale la moins chère d´Europe. En revanche, les Belges habitent dans les plus grandes maisons de la sphère européenne.
Evolution des prix européens
Bien que l´on estime en Belgique que les prix ont fort augmenté en 2003 (8 %), la hausse est limitée par rapport à beaucoup d´autres pays européens. Ainsi, les prix ont augmenté nettement plus en Espagne (74 %), en Grande-Bretagne (22 %), en Suède (17,8 %), en Irlande (13,7 %), en France (14,2 %) et en Finlande (10 %). Parmi les pays où la hausse a été moins prononcée : l´Autriche (1,5 %), les Pays-Bas (1,1 %) et l´Allemagne (où il s´agit même d´une baisse de -3,5 %).
La tendance à la hausse des prix est plus marquée dans les capitales et les autres grandes villes. Ainsi, le prix moyen d´une habitation en Ile de France est de 2 226 euros par mètre carré, alors qu´il atteint à peine 992 euros par mètre carré dans le Limousin. Les différences de prix sont donc considérables, ce qui explique la popularité des résidences très éloignées de la capitale, à proximité des grandes gares ferroviaires. Les cas les plus extrêmes sont sans doute ceux de Londres et du sud-ouest de l´Angleterre. L´offre de logements y est si faible et coûteuse, que beaucoup de gens travaillent à Londres, achètent une maison dans le Pas-de-Calais et font la navette de 160 km tous les jours en train, par le tunnel sous la Manche. Stockholm fait exception à cette règle. C´est la seule capitale où les prix ont baissé, alors que la moyenne nationale augmentait.
Délai sur le marché
Dans la plupart des pays, le nombre de jours pendant lesquels une habitation est en vente a légèrement augmenté et la moyenne, pour une habitation correctement évaluée, comme en Belgique, se situe autour de 90 jours. En Espagne, la moyenne a diminué de moitié en 2003 par rapport à 2002, passant de 90 à 45 jours. C´est l´inverse en Allemagne, où le nombre moyen de jours pendant lesquels une maison reste en vente est passé de 158 à 174 jours.
Pays-Bas : un phénomène à part
Les Pays-Bas détonnent dans cet ensemble. Après des hausses spectaculaires ces dernières années, les prix ont connu une baisse inattendue en 2003. Moins de maisons ont été vendues, elles sont restées en vente plus longtemps, la hausse des prix a été très limitée et le nombre d´agents immobiliers moins important. Conformément aux prévisions, ce sont surtout les habitations coûteuses, de plus de 400 000 euros, qui en ont fait les frais.
Habitants par ménage
Il est frappant de constater que le nombre d´habitants par ménage diminue dans pratiquement tous les pays. La Finlande se distingue avec 1,43 habitant seulement par habitation. La moyenne européenne est d´environ 2,4 habitants par ménage et ils sont le plus nombreux en Irlande (2,9). En Espagne, beaucoup de ´jeunes d´un certain âge´ habitent chez leurs parents : 44 % des hommes et 30 % des femmes de 30 ans résident au domicile parental. En Suède en revanche, 41 % des ménages ne comptent qu´une seule personne. Le vieillissement, le nombre croissant de divorces et l´âge de plus en plus précoce auquel les jeunes quittent le domicile parental en sont la cause. Actuellement, 10 372 000 Belges logent dans 4,3 millions de résidences. Si le taux d´habitation devait diminuer en Belgique pour atteindre la moyenne suédoise de 2,1 habitants, le nombre de logements devrait augmenter de 620 000 unités pour arriver à près de 5 millions.
Le compromis de vente
S´il semble normal en Belgique de conclure un accord ou compromis de vente - au titre duquel un acompte de 10 % est versé - et de passer l´acte 4 mois plus tard environ, ce n´est pas si évident ailleurs. Dans certains pays, dont la Suisse, il n´y a aucune différence entre le compromis et l´acte et ce dernier peut être passé rapidement. La durée moyenne est de 2 à 3 semaines en Autriche et de 5 semaines en Finlande. Nettement moins donc que nos 4 mois habituels. En outre, aucun acompte n´est versé en Allemagne notamment, en Autriche et en Finlande. Dans certains pays où le compromis est d´usage, il existe également un délai de réflexion légal : de 3 jours aux Pays-Bas et de 7 jours en France.
Propriété effective
Avec un taux de propriété effective de 75 %, la Belgique est un des pays où il est le plus élevé. En Allemagne occidentale, ce pourcentage est de 44 %, pour 34 % seulement en ex-Allemagne de l´Est. En Suisse aussi, ce pourcentage est très faible et les grandes villes l´emportent avec 6 à 8 % seulement de propriété effective. Si le taux de propriété est en hausse dans presque tous les pays, il diminue parfois : en quelques années, il est tombé de 85 % à 81 %, en Irlande, sans doute à cause des fortes hausses de prix des dernières années. Beaucoup de jeunes ne peuvent dès lors plus se permettre d´acheter une maison.
Résidences secondaires
Il est frappant de voir que la résidence de vacances ou secondaire a gagné en popularité ces dernières années. En Espagne, 21 % des habitations sont des résidences secondaires. L´an dernier, 135 000 maisons de vacances ont été vendues, plus que le nombre total des ventes en Belgique donc. En France aussi, le pourcentage de résidences secondaires est très élevé. Les Britanniques ont détrôné les Allemands en tant que premiers acheteurs de maisons de vacances en Espagne et continuent à acheter activement en France et au Portugal.
Droits d´enregistrement
La Belgique continue à se différencier par l´importance des droits d´enregistrement. Si nous nous sommes réjouis d´un abaissement à 10 %, nous gardons le taux le plus élevé d´Europe. En Suisse, il est de 2,5 % maximum et même de 0 dans beaucoup de cantons%.
Prévisions 2004
ERA reste optimiste en ce qui concerne le marché résidentiel. Tous les pays prévoient une augmentation des prix moins marquée en 2004 qu´en 2003. Mais aucune baisse des prix n´est actuellement en vue, dans aucun pays. A condition, bien sûr, qu´il n´y ait pas d´imprévus comme une flambée des taux d´intérêt, une crise pétrolière ou des attentats terroristes. La tendance à la forte hausse des prix, comme celle de ces dernières années dans certains pays, se calme heureusement.
Tant que les taux d´intérêt restent faibles, le marché des actions morose et que les ménages se réduisent de plus en plus, le marché résidentiel sera sain. Certainement en Belgique, en raison de la faible nécessité de déménager, de l´afflux constant de nouveaux Européens disposant de moyens financiers relativement importants (par rapport à d´autres allochtones) et de la poursuite éventuelle de la réduction des droits d´enregistrement.
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